Arhivă categorie Vezi toate articolele

deMircea Vinteanu

De ce vanzarea unei proprietati trebuie sa fie strans legata de serviciile unui agent imobiliar – Prima parte

Am inceput sa scriu acest articol din respect fata de munca mea de agent imobiliar, din respect pentru clientii mei si pentru toti vanzatorii de imobile din piata imobiliara si din dorinta de a ajuta, o sa ofer informatii valoroase legate de procesul de vanzare al unei proprietati imobiliare vazut prin ochii unui specialist.  Acest articol are menirea de a te face sa intelegi ca pentru a reduce nivelul de stres, pentru siguranta familiei tale, pentru a-ti creste sansele de a vinde la cel mai bun pret, in cel mai scurt timp posibil si fara dureri de cap, este bine sa ai alaturi de tine un agent imobiliar. Vreau sa ma asigur ca ai inteles exact ce am spus: un agent imobiliar nu toti agentii imobiliari.

Da, stiu ca nu iti place ceea ce spun si te inteleg. Unica vina o poarta agentul imobiliar care a demonstrat de-a lungul timpului lipsa de profesionalism. Te cred ca nu ai incredere in agentul imobiliar si cred ca nu ai prea multe motive pentru a-i acorda increderea cuvenita. Partea buna este ca nu toti agentii sunt la fel asa cum ca in orice loc de munca unde exista muncitori foarte bine pregatiti si altii mai putin pregatiti sau chiar deloc. Singurul lucru pe care tu trebuie sa-l faci este sa alegi pentru ca ai de unde.

Am suficienta experienta si vechime in acest lucru ca agent imobiliar pentru a sti ca aproximativ 80% din tranzactiile imobiliare realizate direct intre vanzator si cumparator au avut, s-au bazat pe munca, prezentarea, prezenta si publicitatea facuta de agentul imobiiar care la un moment dat a pierdut definitiv controlul.

Inca nu pot intelege cum functioneaza gandirea vanzatorului: de ce sa nu vrei de partea ta un agent imobiliar? Ce ai de pierdut atat timp cat plata catre el o faci la momentul vanzarii? De ce sa nu vrei sa ai un agent imobiliar care sa lucreze pentru tine in fiecare zi, nelimitat pe care i-l platesti doar atunci cand esti multumit de serviciile lui?

Privind din exterior sau prin ochii cuiva care nu stie ce face un agent imobiliar, lucrurile stau asa: 1. Decizi sa vinzi proprietatea, 2. Cauti pe internet informatii pentru ati face o idee despre preturile din piata si iti fixezi pretul 3. Faci cateva fotografii asa cum sti tu si cum crezi ca este bine sa le faci 4. Vorbesti cu prietenii, membri familiei, colegi de serviciu ca vrei sa vinzi 5. Incarci proprietatea pe internet cu fotografiile si descrierea facuta de tine si gata: esti pregatit pentru vanzare. CORECT?

Foarte usor nu-i asa?

Cu toate astea, astepti sa te sune cumparatorul si sa-ti plateasca pretul cerut. Pare simplu. De ce agentii astia cer atat de multi bani pentru lucruri pe care tu crezi ca le faci mai bine decat ei?

Iti spun ca lucrurile nu stau deloc asa.

Acum luam unul cate unul, pas cu pas si iti voi arata realitatea asa cum nu o sti:>>>De ce vanzarea unei proprietati trebuie sa fie strans legata de serviciile unui agent imobiliar – Partea a doua

deMircea Vinteanu

Vinzi o proprietate? Cum sa economisesti bani si timp fara dureri de cap

De de cu un agent imobiliar si  nu fara?

am incercat intotdeauna sa inteleg ce gandesc vanzatorii cand se hotarasc sa isi vanda proprietatile fara a cere ajutorul unui agent imobiliar si de fiecare data pierd logica deciziilor acestora. Voi  incerca sa fiu cat mai explicit: daca un vanzator decide sa-si vanda proprietatea fara ajutorul unui agent imobiliar, va  aloca bani, va pierde timp si nu va putea sa faca mai mult de 20% din tot ce poate face un agent imobiliar profesionist.

Ce poate face un vanzator?

– Publica proprietatea pe 2, 3 sau poatemai multe site-uri bineinteles gratuite ceea ce nu ofera prea multa expunere acestui tip de publicitate;

– Da un anunt in ziarul local in speranta ca cineva il va contacta poate chiar din prima zi;

– cateodata pune si un panou/banner cu DE VANZARE

– ” si gata cu planul de marketing”

Ce este diferit la un agent imobiliar profesionist?

– Are o colectie de date recente cu istoricul acestora,

– Are cunostinde de marketing imobiliar,

– Face prezentari profesioniste proprietatii,

– Cunoaste pozitionarea tipului de proprietate pe piata astfel incat sa poata determina valoarea reala pentru vanzare,

–  Stie cum sa aranjeze o proprietate pentru a fi atractiva pe piata,

– Stabileste tipul de clienti tinta pentru acest tip de proprietate,

– Stabileste planul de marketing, pasii necesari, actiuni si metode, prezentarea proprietatii astfel incat sa nu epuizeze toate resursele de marketing in acelasi timp,

– Publica proprietatea in portaluri si platforme imobiliare unde persoanele fizice nu au acces,

– Listeaza sistematic in ziare si reviste,

– Transmite periodic email-uri si buletine informative,

– Cooperaza cu alti agenti si agentii imobiliare care pot avea potentiali clienti,

– Are o lista de cumparatori in asteptare care pot fi redirectionati si transformati in cumparatori pentru aceasta proprietate,

– Participa la evenimente, targuri si expozitii unde agentii isi promoveaza proprietatile imobiliare,

– Are abilitati de negociere,

– Realizeaza studii de piata pentru cumparator,

– Vine in vizita doar cu clienti calificati,

– Ofera sprijin clientilor pentru finantare,

– Ofera solutii de reducere a costurilor: notar mai ieftin, o companie serioasa si cu preturi rezonabile ce poate ajuta la mutare, servicii de curatenie cu reducere, etc.

Mai trebuie sa argumentam de ce un vanzator trebuie sa aiba alaturi un agent imobiliar?

Da, ma simt obligat sa-ti spun ca ai nevoie de un singur agent imobiliar.

Multi vanzatori incearca sa colaboreze cu cat mai multi agenti..sau chiar cu toti daca s-ar putea, sperand ca cumparatorul sa ajunga la usa sa cat mai curand.

In realitate nu este asa. Cate masini putem conduce in acelasi timp? Cati dirijori conduc o orchestra?

Lucrand cu mai multe agentii sau incercand sa colaboreze cu cat mai multi agenti, vanzatorul spera si crede ca atrage mai multa forta de vanzare asupra sa.  Ce stie insa agentia sau agentul? El stie ca nu este singurul care va incerca sa vanda proprietatea si prin urmare orice efort costisitor din cele enumerate mai sus poate fi inutil deoarece vanzarea poate fi facuta de orice alta agentie sau chiar de proprietar. Asa ca se va va limita la actiuni minime sau doar la folosirea acestei proprietati pentru a reusii vazarea alteia.

 Un agent profesionist va aloca un buget planului sau de marketing, platit din banii sai anticipat vanzarii si tocmai de aceea va fi motivat sa-ti vanda cat mai repede posibil.  

deMircea Vinteanu

Un bun agent imobiliar are ca obiectiv principal vanzarea avantajoasa a proprietatii in beneficiul vanzatorului, nu al comisionului.

Contractele sunt de cele mai multe ori subestimate. Un contract bun protejeaza ambele parti  si iti ofera posibilitatea de a te retrage daca nu a fost indeplinita chiar si o singura clauza.  

„Se intampla adesea ca un client sa plateasca catre agent o parte din suma datorata dupa care sa intarzie foarte mult pentru plata diferentei. Un contract bine facut poate stipula ca intarzierile sunt penalizate si va mentiona clar modul de calcul al acestora. Sunt destul de multi cei care prefera sa plateasca ceva mai mult doar pentru a intarzia plata din anumite motive.

Exista multe scenarii clasice in tranzactiile imobiliare insa un agent cu experienta le poate transforma in beneficiul tau.


In acelasi timp, pentru a vinde o proprietate  nu trebuie sa accepti toti clientii cu toate pretentiile si criticile lor insa este obligatoriu sa raspunzi solicitarilor in orice moment al zilei deoarece clientii sunt redirectionati rapid daca intarzii cu raspunsurile. Toate acestea fac din agentul imobiliar un pion important pentru a obtine cel mai bun pret in cel mai scurt timp.

Majoritatea potentialilor cumparatori, au tendinta de a vedea totul dintr-un punct total diferit ca cel al agentului imobiliar. Multi oameni prefera sa parcurga intreg procesul doar doar vor economisii comisionul datorat  agentului imobiliar pentru ca au impresia ca lucrurile vor functiona asa cum trebuie sau…..asa cum ei isi doresc.  Realitatea este cu totul alta.

„Peste 80% dintre proprietari cred ca un agent imobiliar doar arata o casa, deschide o usa, prezinta culoarea peretilor vopsiti, mai spune ceva de parchet sau de gresie….NU. NU ESTE ASA.  Este foarte important sa intelegi ca acest serviciu este foarte important, pentru ca serviciile, sfaturile primite sunt foarte importante si ca este foarte important sa ai cunostinte despre vanzari sau cumparari. Un agent instruit stie ce se intampla pe piata, care este valoarea de piata a proprietatii tale si care este concurenta ta.  Apoi exista acei pasi importanti pentru a negocia pretul unei tranzactii si pentru asta este important sa folosesti un agent imobiliar care iti va oferii informatii si te va ghida intr-un mod profesionist; nu uita ca vorbim despre pasii reali pentru efectuarea tranzactiei.

Cu toate acestea, problema nu consta exclusiv in capacitatea proprietarilor de a intelege modul in care functioneaza si actioneaza un agent imobiliar. Discomfortul intermediarii imobiliare are radacini adanci. Este frica de non profesionisti si….. pe buna dreptate. Dar timpurile s-au schimbat si ai destule optiuni. Este important sa sti sa alegi profesionistul din multitudiea de  „agenti imobiliari”

„Este vorba deespre mentalitatea persoanelor si trebuie foarte clar sa intelegi ca trebuie sa lucrezi cu profesionisti in domeniu, cu agenti acreditati profesional. Dar multi proprietari prefera sa plateasca mai putin pentru un serviciu incomplet si care va dovedi la final ca rezultatul nu este cel asteptat.

Daca voi proprietarii nu mai lucrati cu aceste persoane, ei nu vor mai fi in acest sector si nu vor mai putea aduce prejudicii celor care au nevoie de asemenea servicii.

deMircea Vinteanu

Proprietarii nu pot fi vânzători buni, deoarece sunt subiectivi și adesea nu sunt informați.

Un proprietar care decida sa vanda singur, poate gasi clienti interesati dar, nu poate fi convingator atunci cand trebuie sa dovedeasca obiectiv ca proprietatea sa este cea mai avantajoasa achizitie pentru cumparatorul actual. 

Aici aparabilitatile de negociere si nevoia de a avea alaturi un specialist in acest domeniu care sa stie cand trebuie sa fie flexibil si cand trebuie sa pastreze o pozitie ferma.

„Este o credinta impartasita intre proprietari ca daca negociaza direct cu cealalta parte, vor avea mai multe avantaje. Acest lucru poate fi adevarat daca presupunem ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sunt persoane rezonabile care pot dicuta eficient insa…cum interesele sunt total diferite, doar un agent imobiliar poate solutiona aceasta situatie intr-un mod ageabil pentru ambele parti.

In caz contrar, tranzactia este cu siguranta compromisa. Un vanzator poate refuza oferta unui cumparator si pur si simplu pentru ca nu este pe placul lui sau ca nu ii place atidutinea lui.

In plus, agentii imobiliari au anunturile cumparate iar anunturile lor ajung intotdeauna la clienti inaintea celor publicate de persoanele fizice. Mai mult decat atat, agentilor imobiliari nu le place sa piarda timpul cu clienti necalificati cu care sa se plimbe pe la apartamente care nu sunt adecvate nevoilor acestora. Prin urmare, vor face vizite la proprietati doar cu cumparatori care au un interes real pentru proprietatea care urmeaza a fi  vizitata.

Aceste lucruri nu pot fi controlate de catre persoanele fizice care pot avea impresia ca au economisit comisionul ce trebuia platit agentului dar cu pretul unui efort care de cele mai multe ori nu trebuia facut. In plus, este foarte posibil ca un agent imobiliar sa-ti obtina un pret mai bun chiar si dupa ce i-ai achitat comisionul.

Acum sa luam unul cate unul si pas cu pas te voi ajuta sa cunosti realitatea asa cum nu o sti  >>>De ce vanzarea unei proprietati trebuie sa fie strans legata de serviciile unui agent imobiliar – Prima parte 

deMircea Vinteanu

Cele 5 mituri false despre agentiile imobiliare

Sunt multi cei care decid sa vanda o proprietate pe cont propriu fara a avea un agent imobiliar sau aleg cea mai apropiata agentie fara sa-ti faca griji despre serviciile pe care aceasta le poate oferii pentru vanzarea proprietatii. Majoritatea oamenilor care fac astfel de alegeri o fac pe baza unor mituri false pe care le voi detalia in continuare:

Mitul 1. Agentii buni pot fi si ieftini

Exista multe persoane care au perceptia ca un agent imobiliar este didicat sa faca cateva fotografii cu telfonul mobil, sa faca publicitate pe portalurile de specialitate si sa astepte sa vina cumparatorul urmand ca el sa-i deschida usa casei pentru ca acesta sa viziteze imobilul. Adevarul este ca exista inca multe agentii imobiliare care functioneaza astfel, fara un angajament ferm fata de clientul lor si care fac o munca pe care proprietarul o poate face chiar mai bine si fara sa fie nevoit sa plateasca un comision cuiva. In aceste cazuri, multi dintre agentii imobiliari isi coboara foarte mult pretul onorariilor ba chiar unii dintre ei decid sa nu perceapa comision de la proprietar in schimbul de a mai avea un produs in portofoliul sau care sa-l ajute in atragerea cumparatorilor pentru a le vinde alte case.

In acesta meserie ca in oricare alta, poti gasii profesionisti bine pregatiti si antrenati si altii mai putin sau deloc pregatiti, cu o paleta de servicii mai mare sau mai mica, cu servicii personalizate pentru fiecare client, profesionisti care se angajeaza sa indeplineasca obiectivele stabilite cu  clientii lor, care investesc si pariaza ca vor obtine beneficiul maxim pentru clientul lor.  Evident,  acesti agenti care sunt pregatiti, care isi vor face griji cu privire la nevoile reale ale clientilor lor, care stiu sa faca un plan de marketing pentru a vinde proprietatea, care au instrumentele necesare cu care vor pune in valoare produsul pe care urmeaza sa il vanda, care au o retea de colaboratori astfel incat proprietatea sa aiba expunere maxima, acei agenti care urmeaza sa lucreze pentru tine si te vor ajuta sa vinzi la cel mai bun pret, in cel mai scurt timp posibil, acei agenti care vor investi bani si timp in actiunile lor de a vinde, nu au cum sa fie ieftini. Vor incasa onorarii in functie de serviciile pe care le ofera.

Se pot pierde multi bani la o vanzare proasta a unei proprietati asa ca alege un profesionist care sa te ajute sa incasezi maximul posibil si care sa te ajute sa castigi mai mult decat tranzactia in sine. Sfatul meu este sa renunti la acele agentii imobiliare care cer un comision mic, care fac ceea ce faci si tu si care la final da, te va costa foarte scump.

Mitul 2. Cea mai buna agentie din cartier

Timpurile se schimba si la fel si tehnicile de vanzare. Inainte de a alege o agentie din apropiere, afla despre serviciile pe care agentia ti le ofera, daca colaboreaza sau nu cu alti agenti sau agentii, cate vanzari a facut in ultimile luni. Afla daca iti ofera informatii adevarate care sa te ajute sa iei cele mai bune decizii si daca te va tine la curent pe tot parcursul procesului de vanzare. Cere-le sa-ti spuna tot ce vor face pentru a-ti vinde proprietatea.

Astazi, majoritatea cumparatorilor ajung prin intermediul mijloacelor digitale sau prin colaborarea cu alte agentii si nu merg la agentiile imobiliare din cartier. 

Mitul 3. Toti agentii imobiliari sunt la fel

Ca in orice profesie sunt agenti imobiliari buni si agenti imobiliari slabi. Oamenii sunt de asemenea diferiti: unii fara prea multe calitati iar altii cu aptitudini si abilitati excelente.

Este important sa ai incredere in persoana care te va insotii in tot procesul de vanzare a casei tale si sa aiba experienta dovedita pentru a-ti vinde casa rapid la cel mai bun pret posibil atat in perioadele bune cat si in momentele de criza. 

Mitul 4. Agentul care iti  valoreaza cel mai scump casa este cel mai bun

Cand vorbesti cu diferiti agenti imobiliari, pentru a-l alege pe cel mai bun in vederea atingerii obiectivelor ei iti vor spune cum functioneaza si de cele mai multe ori iti vor spune un pret pentru vanzarea casei tale. Este important sa vinzi la cel mai mare pret posibil dar pentru a reusi trebuie sa avem informatii reale despre cum se vand proprietatile din zona, pretul pe care il au concurentii tai din piata, aspectele pozitive si negative pe care le are casa ta si apoi planul de marketing care sa ne ajute sa vindem la cel mai bun pret posibil. Daca iti ofera un pret ridicat dar nu poate sa iti explice de ce a avansat acest pret si ce va face sa-i determine pe cumparatori sa cumpere la acest pret, este posibil ca obiectivul avut sa fie captarea casei cu orice pret, urmand sa iti demonstreze in timp ca proprietatea nu prezinta interes si sa te convinga sa cobori drastic pretul iar si iar. Te sfatuiesc sa iei decizia bazata pe explicatiile agentului care ti-a furnizat cele mai riguroase cercetari de piata. 

Mitul 5. Cel mai bun agent este acela fata de care care ai cat mai putine obligatii

Daca ceea ce cauti este un agent angajat, determinat, acesta va functiona, va investi timp si bani pentru a te ajuta sa iti atingi obiectivul. Chiar crezi ca vei obtine toate astea atat timp cat angajamentul nu este reciproc? In general, noi agentii imobiliari muncim din greu pentru a ne satisface clientii si asta se intampla doar la momentul cand am reusit sa vindem casa. Daca nu avem un angajament din partea clientilor nostri, cu greu putem face investitiile necesare. Cand te angajezi sa lucrezi cu un agent care impartaseste informatiile intr-un sistem multiplu de listare MLS cu alte agentii imobiliare, acesta va fi responsabil  de a oferii proprietatea tuturor agentiilor care pot avea un potential cumparator, totodata fiind un agent responsabil care te va tine bine informat si de la care poti cere informatii in orice moment, un agent care iti va apara interesele in fata tuturor mai presus chiar de propriile interese.

deMircea Vinteanu

Care sunt diferentele dintre reprezentare exclusiva si exclusivitate

     Se observa in ultima vreme o preocupare in crestere cu privire la ceea ce inseamna Reprezentarea Exclusiva si respectiv Intermedierea Exclusiva. Bineinteles ca exista pareri diferite, fiecare avand modul lui de abordare, insa ceea ce conteaza practic sunt relatia cu clientii si serviciile aduse acestora.

Am vazut ca subiectul este abordat de foarte multa lume, desi in realitate foarte putini au experienta in domeniul Reprezentarii Exclusive. Dar asta nu inseamna neaparat ceva rau, pentru ca, daca se discuta, inseama ca oamenii sunt interesati.

De fapt, proprietarul unei case poate sa opteze pentru orice fel de abordare privind vanzarea casei lui. Variantele sunt:

1. Vanzarea prin mijloace proprii, fara sprijinul unei agentii imobiliare

2. Contractul de Exclusivitate / Intermedierea Exclusiva

3. Intermedierea deschisa

4. Reprezentarea exclusiva

INTERMEDIEREA DESCHISA nu reprezinta nicio relatie de agentie (presupune doar acordul Proprietarului pentru promovare) si, desi este in dezavantajul vanzatorilor si cumparatorilor, este inca cea mai des intalnita modalitate de colaborare. De cele mai multe ori, in cazul intermedierii deschise agentiile nu inchieie un contract scris cu vanzatorii/cumparatorii. Acest lucru este ilegal, deoarece chiar si in situatia intermedierii legea impune un acord scris, promovarea proprietatii si manipularea datelor personale fara acordul scris al vanzatorilor si cumparatorilor fiind interzisa. Chiar si cand acordul cerut prin lege exista, agentul face foarte putine servicii Proprietarului – poate doar un anunt la ziar sau pe Internet, care inseamna 2% sanse de vanzare.

CONTRACTUL DE EXCLUSIVITATE sau INTERMEDIEREA EXCLUSIVA presupune o intelegere scrisa intre agentie si un Vanzator, cu scopul de a vinde proprietatea într-un termen de x luni, la un pret stabilit de multe ori de agentul imobiliar. De obicei astfel de contracte sunt o cauza pierduta, deoarece prin contractul respectiv casa va fi prezentata doar cumparatorilor respectivei agentii iar accesul vanzatorilor la cumparatori va fi limitat. In schimb, desi vanzatorul este total aservit agentiei, nu exista obligatii serioase si responsabilitati in seama agentiei. Ba si mai mult, agentia isi rezerva dreptul sa incaseze comision nu numai de la vanzatorul care l-a angajat, dar si de la cumparator!

De altfel, de multe ori casele nici nu se vand si de aici sentimentul de frustrare al Vanzatorilor si reticenta fata de astfel de contracte de exclusivitate… Aceasta nemultumire apare cu atat mai mult cu cat exista cazuri cand sunt pe piata potentiali cumparatori pentru proprietate, dar agentul imobiliar hotaraste (in numele Proprietarului si fara a il consulta pe acesta!) daca colaboreaza sau nu cu alte agentii, blocand asftel vanzarea. In alte cazuri, agentia vanzatorului nu il primeste pe un cumparator, pentru ca nu vrea sa plateasca comision. Cum e posibil asa ceva?!!

Tocmai de aceea, Vanzatorii nu agreeaza de obicei acest gen de Contracte de exclusivitate, cu toate ca uneori ele sunt practicate din lipsa de informare, desi din punct de vedere legal nu sunt aplicabile din cauza caracterului lor abuziv: Nicio agentie nu are dreptul sa decida asupra faptului daca un cumparator are sau nu acces la cumpararea proprietatii! Doar vanzatorul poate face asta iar agentia are datoria sa-l informeze ca exista un cumparator, indiferent daca el vine direct sau prin orice alta agentie, indiferent daca acel cumparator accepta sa plateasca comision sau nu… desi in practica agentiile omit de multe ori acest lucru.

Dar, totusi, exista o diferenta intre INTERMEDIEREA EXCLUSIVA si REPREZENTAREA EXCLUSIVA? Da, exista o diferenta si una chiar ENORMA ! Haideti sa vedem…referindu-ne la Vanzatori:

REPREZENTAREA EXCLUSIVA este o relatie contractuala total diferita de INTERMEDIEREA EXCLUSIVA. Vreau sa vorbesc si sa explic aceasta metoda de lucru numita REPREZENTARE EXCLUSIVA deoarece, la inceput nici eu nu stiam exact cum stau treburile, fiind vorba de un concept nou in Romania.

Este vorba de sistemul nord-american de lucru, adaptat perfect pietei imobiliare romanesti si bazat pe Respectul Fata de Client. Asadar, am pus la dispozitia clientilor nostrii Reprezentarea Exclusiva prin Elite Exclusiv, prima companie care ofera servicii de specialitate fara comision din partea cumparatorului si totodata prima companie din Constanta care ofera servicii de consultanta si consiliere imobiliara in vederea vanzarii sau cumpararaii de imobile.

Pe langa setul de servicii pe care orice companie ar trebui sa-l aiba pentru deservirea clientilor sai, noi punem interesul clientilor nostri inaintea intereselor proprii, astfel incat sa avem doar clienti care nu doar ca au fost multumiti de noi, ci au fost cu adevarat impresionati de noi ca agenti si ca oameni.

Intr-o propozitie, REPREZENTAREA EXCLUSIVA inseamna ca agentia imobiliara reprezinta interesul vanzatorului in piata si realizeaza marketingul proprietatii catre TOTI CUMPARATORII, indiferent ca acestia vin direct, prin intermediul agentiei care listeaza sau prin intermediul oricarei alte agentii imobiliare. Agentia care il reprezinta pe vanzator nu percepe comision de la cumparatori facilitand astfel accesul liber al cumparatorilor la proprietatea listata. In plus, agentia care il reprezinta pe vanzator imparte comisionul primit de la acesta cu orice alta agentie care o ajuta sa vanda casa catre cumparatorul potrivit.

Reprezentarea Exclusiva inseamna sa gandesti vanzarea casei la fel ca si proprietarul ei, sa gasesti solutii si sa obtii cel mai bun pret de piata ca si cand tu ai fi proprietarul casei. Reprezentare exclusiva inseamna sa fii vocea proprietarului in piata imobiliara.

Daca un vanzator are optiunea sa vanda casa si singur, trebuie sa te gandesti cu ce-l poti ajuta pe acest om si de ce ar opta sa lucreze cu tine. Vanzatorul te angajeaza daca vede un beneficiu in colaborarea cu tine, are nevoie de consiliere pe durata tranzactiei si de un plus de experienta si valoare fata de situatia cand ar vinde singur.

Reprezentarea Exclusiva inseamna sa reprezinti o singura parte in tranzactie astfel incat sa obtii cele mai bune conditii de piata pentru clientul care te-a angajat. Este ca si cand ti-ai angaja un avocat sa iti reprezinte interesele in domeniul juridic, doar ca in acest caz “campul de batalie” este piata imobiliara. Suportul de specialitate asigurat de agentul imobiliar profesionist este crucial in relatia agent-vanzator.

Reprezentarea Exclusiva inseamna cel mai bun mod de lucru in relatia agent-client, existent la ora aceasta in Piata Imobiliara! Desigur, sunt oameni care doresc sa vanda singuri, insa in cele din urma majoritatea apeleaza la un agent imobiliar. Sfatul meu pentru ei este sa fie atenti in alegerea agentului cu care vor lucra, mai ales ca acum exista acces la informatii, exista asociatii, site-uri de agentii imobiliare unde sunt prezentate principalele servicii, tipurile de relatii si tarifele percepute.

Sunt mult mai multe aspecte de discutat despre Reprezentare Exclusiva, tocmai de aceea o sa mai scriu astfel de articole periodic, pentru a avea  parte de o informare cat mai buna, astfel incat sa poti lua cele mai bune decizii atunci cand decizi sa lucrezi cu agentii imobiliari.

deMircea Vinteanu

Intermediere imobiliara sau Reprezentare Exclusiva?

Doua forme de servicii imobiliare sunt acum pe piata. Intermedierea imobiliara si reprezentarea exclusiva.

Intermedierea imobiliara, cea mai uzuala si raspandita, presupune ca oferta de vanzare sa fie deschisa si oferita mai multor agenti. Deasemenea, sunt cazuri cand insusi proprietarul isi face publicitate, in concurenta cu agentiile. Acesta merge pe principiul ca, cu cat difuzeaza informatia de vanzare la mai multe agentii cu atat are sanse mai mari de succes. Nimic mai fals.

Agentul imobiliar comisioneaza ambele parti, cumparator si vanzator. Nu are obligatii speciale fata de vanzator. In astfel de situatii agentul imobiliar va investi calculat timp, putini bani si energie in respectiva oferta, stiind ca proprietatea respectiva este pe piata la mai multe agentii. Cu cat oferta este la mai multe agentii, cu atat de mult scade interesul implicarii in respectivul caz.

Problema cea mai grava imi pare insa imposibilitatea controlului proprietarului asupra pretului si detaliilor propriei proprietati, datorita lipsei unui contract intre el si agentia ce l-a sunat sau i-a trecut pragul. Daca ai norocul sa dai insa peste un  neprofesionist, ai toate sansele ca acesta sa iti compromita tranzactia. In fond este o chestie de etica.

Am lucrat multi ani in intermediere si cunosc multi agenti si agentii imobiliare ce lucreaza cu succes ( pentru ei) astfel. Asigura-te ca ai dat peste agentii potriviti, da-le toate informatiile necesare, solicita-le date despre planul lor de marketing, semnati contracte sau acorduri ce te asigura ca informatia va circula corect catre clientii interesati.

Sfatul meu: Inainte de a te hotari sa lucrati cu agentii imobiliare, fa o selectie cat mai stricta a acestora, cauta recomandari si nu solicita servicii agentiei din capatul opus al orasului. Solicita apoi linkurile anunturilor agentiilor, verificati veridicitatea lor.  Mult succes!

Representarea exclusiva imobiliara presupune existenta unui mandat de reprezentare dat de catre proprietar agentului imobiliar in cadrul procesului de tranzactionare. Asemuiesc, in aceasta situatie, rolul agentului imobiliar cu cel al doctorului sau avocatului de familie cunoscut din filmele de odinioara. Contractul de reprezentare, precum si relatia de lucru client-agent sunt documente foarte clare, nimic nelasand loc de interpretari.

O caracteristica importanta ar fi faptul ca numai acest agent se ocupa de tranzactionarea  proprietatii, insa, atentie, alti agenti si clientii acestora nu sunt exclusi de la tranzactionare. Comisionul este perceput doar de la vanzator, agentul de listing oferind, de obicei, oricarui alt agent ce vine cu cumparatorul un procent din comisionul sau.

Agentul ofera clar loialitate vanzatorului. Paleta de servicii este extrem de larga, agentul punand la dispozitie vanzatorului analiza de piata comparativa, un plan clar de marketing, o strategie de vanzare, rapoarte de activitate, feed-back dupa vizionari si multe alte unelte interesante.

Intre agent si clientul vanzator se creeaza o relatie de incredere. Demersurile agentului imobilar, inclusiv cele financiare, sunt mult mai ample, avand in vedere cadrul existent intre cele doua parti.

Ceea ce imi pare extrem de important pentru un vanzator este faptul ca, in acest sistem, informatia curge unitar catre potentialii cumparatori. Agentul de listing asigura vizibilitate ofertei pe canalele de publicitate, inclusiv in cadrul comunitatii agentilor imobiliari, iar daca masa critica a acestora este atinsa, atunci in mod cert clientii interesati au parte de o prezentare profesionista a ofertei.

Din pacate in Romania putini agenti au imbratisat acest sistem de lucru. Sper insa ca cei interesati de servicii imobiliare de inalta calitate sa isi doreasca o astfel de abordare.

Sunt constient ca am efectuat doar o lapidara trecere in revista a modului in care lucreaza agentul imobiliar. Mai sunt agenti ce urmeaza doar cumparatorul, cautand dedicat imobile pentru acesta, mai sunt closerii, cei ce inchid dealurile, mai sunt………

Indiferent de sistem, iti doresc sa intalnesti un agent imobiliar profesionist, acel om ce isi face jobul dand dovada de etica si caracter.

 In fond a fi profesionist inseamna a fi etic…

Continua sa citesti >>>Ce diferente sunt intre reprezentarea exclusiva si exclusivitate

deMircea Vinteanu

De ce am creat acest blog?

    Voi incepe spunand caam creat acest blog ca urmare a multor intrebari venite din partea prietenilor, clientilor si nu doar imobiliare, despre cum este bine si cum nu, cum sa fac si cum sa nu fac, de ce este bine sa am alaturi un agent imobiliar si de ce nu pot singur…asa ca am decis sa ma fac util.

In primul rand, pentru a justifica de ce pot trata orice problema imobiliara, doresc sa va informez ca activez in sectorul imobiliar din 1999. Pana in 2016 am activat ca agent imobiliar in Constanta si manager al agentiei imobiliare Elite Exclusiv cand am decis sa lucrez in sectorul imobiliar din Spania.  Am lucrat in sectorul imobiliar din Spania pe litoralul Marii Mediterane  – Costa Blanca – Benidorm pana in 2019 luna Octombrie cand am decis sa revin in tara.

Deocamdata ma opresc aici in asteptarea expunerii problemelor pe care doriti sa le abordati dar voi fi aici pentru orice si in orice moment. Deoarece acest blog este la inceput, in absenta subiectelor propuse de voi, am sa postez diverse articole  imobiliare bazate pe experienta mea care sper sa va capteze atentia si totodata voi explica foarte clar pasii ce trebuiesc urmati pentru vanzarea unei proprietati.