Arhivă autor Mircea Vinteanu

deMircea Vinteanu

Ce trebuie să știi despre dobânda anuală efectivă?

Dobânda anuală efectivă (DAE) reflectă rentabilitatea reală a unei investiții și valoarea sa, în urma costurilor totale, precum dobânda, comisioanele și suma împrumutată. O cunoaștere mai aprofundată a modului în care funcționează DAE și a metodei de calcul a acesteia te poate ajuta să compari diferite tipuri de credite, astfel încât să alegi acea opțiune care îți va permite să te bucuri de o rată mai mică. 

Ce NU include dobânda anuală efectivă?

În metoda de calcul a dobânzii anuale efective nu se iau în considerare costurile notariale, primele de asigurare, costurile altor garanții, costurile pentru evaluarea imobilelor, costurile pentru comisioanele generate de întârzieri ale plăților sau alte tipuri de comisioane pentru anumite servicii la cerere. 

Dacă nu dispui de foarte mult timp, poți apela gratuit la serviciile broker-ului nostru de credite. Acest specialist te va ajuta să găsești cele mai bune dobânzi anuale efective și te va susține în cadrul întregului proces, până vei obține creditul.

Cum se calculează DAE?

Atunci când se calculează acest indicator se iau în considerare taxele și comisioanele percepute de instituțiile financiare pentru acordarea creditelor, adăugând la acestea și rata dobânzii anuale. Pe măsură ce perioada de rambursare este mai mare, valoarea DAE va fi mai mică. Pe de altă parte, dacă dorești să beneficiezi de un credit cu o valoare mai mică, pe o perioadă de timp mai scurtă, valoarea sa poate fi simțitor mai mare. 

Cine reglementează metoda de calcul DAE? 

Indicatorul este reglementat atât la nivel național, cât și la nivel european. În România, DAE a fost reglementată pentru prima dată în 2005, prin Legea nr. 289/2004, care a intrat în vigoare începând de la 6 ianuarie 2005. În 20 iunie 2010 a fost abrogată și înlocuită prin Decretul de urgență nr. 50/2010. În ceea ce privește legile europene, DAE este reglementată prin Directiva 2014/17/UE, a Parlamentului și a Consiliului European. 

Cum te poate ajuta calculul indicatorului DAE?

Deoarece fiecare instituție financiară percepe propriile comisioane și dobânzi, calculul acestei valori unice procentuale, care reprezintă toate costurile generate de un credit, te poate ajuta să verifici rapid ofertele de creditare, oferindu-ți posibilitatea să alegi cea mai avantajoasă variantă pentru tine. Poți găsi această informație atât în ofertele de creditare ale fiecărei bănci, cât și în contractul de credit. 

Cum pot afla ce opțiune de credit ipotecar este cea mai potrivită pentru tine?

Solicita o intalnire cu brokerul nostru de credite pentru a colabora gratuit cu un specialist. Acesta este un serviciu gratuit, care nu prevede costuri ascunse și prin care poți obține soluția optima de creditare potrivită nevoilor tale.

 Postat de  Mircea Vinteanu / Agent imobiliar – Realtor & CRS –

Elite Exclusiv Imobiliare  Constanta 


deMircea Vinteanu

Ce reprezintă gradul de îndatorare și cum îl calculezi?

Atunci când dorești să cumperi o casă, este important să te familiarizezi cu raportul datorie-venit (DTI). Dacă dispui de datorii generoase raportate la venitul tău, atunci poți întâmpina probleme privind obținerea unui credit ipotecar.

Ce este raportul datorie-venit?

Indicatorul datorie-venit reprezintă suma datoriei pe care o ai în raport cu venitul. În cazul în care costurile pentru locuință, împrumuturile pentru mașină și alte datorii privind creditele de nevoi personale ajung până la 2.500 lei pe lună în total și ai un venit net lunar de 5.000 lei, raportul datorie-venit va fi de 2.500/5.000 sau 50%.

Pentru a te califica pentru un credit ipotecar, raportul tău datorie-venit este recomandat să fie până la 40%, deși pot exista unele excepții. Creditorii mai mici îți pot permite un împrumut peste această limită, în timp ce creditorii cunoscuți au reguli mai stricte și pot limita rata DTI la 36%. În cazul în care ai prea multe datorii, va trebui fie să cumperi o casă mai ieftină cu un credit ipotecar mai mic, fie să depui un efort suplimentar pentru a plăti o bună parte dintre datorii înainte de a contracta un credit ipotecar.

Dacă nu ai contractat încă un credit, însă dorești să simulezi un scenariu de credit standard, nu ezita sa ne contactezi pentru a te pune in legatura cu specialistul nostru financiar.

Pentru a calcula DTI, adună toate datoriile lunare, apoi împarte-le la venitul tău total brut. Iată câteva situații:

1. Adună plățile tale lunare minime

Singurele plăți lunare pe care ar trebui să le incluzi în calculul DTI sunt cele  obligatorii și recurente. Nu uita să utilizezi plățile minime, nu soldul contului sau suma pe care o plătești de obicei. De exemplu, dacă ai un credit de nevoi personale de 10.000 RON, cu o plată lunară minimă de 200 RON, ar trebui să incluzi doar plata minimă de 200 RON atunci când calculezi DTI.

Câteva exemple de datorii care sunt de obicei incluse în DTI:

·     Plata lunară a ipotecii

·       Plăți pentru împrumuturi auto

·       Minimul de plata aferent limitei cardurilor de credit sau descoperitului de cont.

·       Ratele creditelor de nevoi personale

Anumite cheltuieli ar trebui să nu fie incluse în calculul plății minime lunare:

·       Costurile utilităților

·       Costuri de transport

·       Contribuții la contul de economii

·       Costuri de divertisment, mâncare și îmbrăcăminte

2. Împarte plățile lunare la venitul tău lunar net

Venitul lunar net este suma totală a venitului tău înainte de impozitare. Odată ce ai determinat venitul lunar net total împarte totalul plăților minime lunare la venitul lunar net. 

3. Convertește rezultatul într-un procent

Coeficientul rezultat va consta într-o zecimală. Pentru a vedea procentul DTI, înmulțește-l cu 100. 

 Pentru a obține mai multe informații cu privire la costurile asociate unui credit ipotecar, poți apela cu încredere la expertiza broker-ului nostru de credite. Cu ajutorul unui astfel de specialist, vei putea găsi gratuit soluția de refinanțare ideală pentru obiectivele tale financiare.

Cum poți reduce raportul datorie-venit?

Dacă DTI-ul tău este mare, există câteva strategii pe care le poți utiliza pentru a reduce acest indicator înainte de a solicita creditul ipotecar.

Achită datoriile cele mai mici

Cea mai rapidă modalitate de a reduce raportul datorie-venit este eliminarea plăților lunare. Dacă poți realiza acest lucru, plătește integral cea mai mică datorie restantă.

Obține mai multe surse de venit

Dacă timpul și energia îți permit, poți presta activități de freelancing, din domeniul tău. Reține totuși că va fi necesar să dovedești că venitul tău este regulat și de lungă durată. În general, creditorilor le place să vadă un istoric de 2 ani pentru fiecare sursă de venit.

Refinanțări

Poți refinanța creditele active și poți scădea ratele prin creșterea perioadelor, sau poți strânge mai multe credite într-unul singur cu rata totala mai mică decât suma ratelor creditelor refinanțate. 

Concluzie

Ești decis cu privire la contractarea unui credit ipotecar? Apelează cu încredere la serviciile unui broker de credite! Acesta este un serviciu gratuit, care nu prevede costuri ascunse și prin care poți obține soluția optima de creditare potrivită nevoilor tale. Solicita o intalnire cu brokerul nostru de credite și te vei bucura de o relație bazată pe încredere și respect reciproc.

Postat de  Mircea Vinteanu / Agent imobiliar – Realtor & CRS –

   Elite Exclusiv Imobiliare  Constanta 

deMircea Vinteanu

Programul Noua Casă 2023 a fost aprobat – câți bani au fost alocați pentru ediția din acest an

Pentru al cincisprezecelea an consecutiv, Ministerul Finanțelor facilitează achiziția unei locuințe, alocând un plafon considerabil pentru garantarea creditelor imobiliare în cadrul acestui Program, respectiv 1,5 miliarde de lei, se arată într-un comunicat remis redacției.

Potrivit anunțului Ministerului Finanțelor, propunerea de alocare de plafon pentru anul 2023 se bazează pe analiza comportamentului băncilor și beneficiarilor în anul 2022 și pe tendințele pieței imobiliare și a creditelor ipotecare previzionate pentru anul 2023.

„Finanțarea se acordă în lei, pentru achiziția unei singure locuințe, iar valoarea maximă a creditului care poate fi accesat este de 66.500 euro – pentru locuințe al căror preț este de maximum 70.000 euro, avansul solicitat fiind de 5% și 119.000 euro – pentru locuințe al căror preț este de maximum 140.000 euro, în acest caz avansul solicitat fiind de 15%”, se mai arată în comunicatul instituției.

Anul trecut, plafonul alocat a fost tot de 1,5 miliarde de lei, iar numărul total de garanții semnate a fost de 9.802, în scădere față de cele 11.858 garanţii din 2021, în valoare totală de 1,52 mld.lei.

Lansat în 2009 sub numele de Prima Casă, programul guvernamental a adunat până în prezent 330.875 de garanții și promisiuni de garantare acordate celor care au accesat finanțarea.

Proiectul de Hotărâre de Guvern este publicat pe site-ul Ministerului Finanțelor, la rubrica Transparență.

deMircea Vinteanu

Cadastru: În decembrie au fost vândute aproape 60.000 de imobile. În scădere față de noiembrie

Aproape 60.000 de imobile au fost vândute, în decembrie 2022, la nivelul întregii ţări, cu aproximativ 1.800 mai puţine faţă de luna precedentă, se arată într-un comunicat al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), citat de Agerpres.

Numărul caselor, terenurilor şi apartamentelor care au făcut obiectul tranzacţiilor în decembrie 2022 este cu 14.565 mai mic faţă de perioada similară a anului 2021,

Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate, în decembrie 2022, în Bucureşti – 13.254, Braşov – 3.748 şi Ilfov – 3.151. Judeţele cu cele mai puţine imobile vândute în aceeaşi perioadă sunt Olt – 107, Călăraşi – 112 şi Teleorman – 160.

Numărul ipotecilor, la nivel naţional, în decembrie 2022, a fost de 29.062, cu 138 mai mare faţă de decembrie 2021. Cele mai multe operaţiuni de acest gen au fost înregistrate în Bucureşti – 7.523, Ilfov – 2.647 şi Constanţa – 2.357. La polul opus se află judeţele Harghita – 48, Gorj – 66 şi Sălaj – 73.

Judeţele în care au fost vândute cele mai multe terenuri agricole în decembrie 2022 sunt Mehedinţi – 1.016, Arad – 1.010 şi Buzău – 999.

Pe parcursul anului trecut au fost tranzacţionate 700.273 de imobile, cu 1.517 mai mult faţă de 2021, când au fost vândute 698.756.

deMircea Vinteanu

Vreau sa vand… la ce sa fiu atent

Planuri noi! Daca ai ajuns sa gandesti  „vand locuinta actuala si cumpar alta”, m-am gandit sa te sustin cu cateva sfaturi, lucruri la care sa fii atent, lucruri pe care sa le eviti. Toate acestea, pentru a face procesul de mutare cat mai rapid si lipsit de griji. Sigur, daca vrei sa vinzi repede, usor si la cel mai bun pret, ar fi indicat sa angajezi un agent imobiliar profesionist care sa te reprezinte. Dar sa zicem ca din indiferent ce motiv, nu ai luat (inca) aceasta decizie si vrei sa vinzi singur. 

Daca ai decis ca vrei sa vinzi, dar sa si cumperi o alta proprietate in care sa te muti dupa ce o vinzi pe prima, uite ce consider eu ca este important sa iei in calcul:

1. Perioada

In medie, vanzarea unei proprietati dureaza 3 luni de zile. Incepand cu ziua in care ai pus proprietatea la vanzare  si pana ai semnat contractul de vanzare-cumparare. Uneori, mai dureaza cam 10 zile si dupa semnarea contractului de vanzare pana cand incasezi si pretul integral, daca vanzarea implica un credit bancar accesat de cumparator, inscrierea unei ipoteci si transferul banilor. Asadar, daca postezi anuntul cu casa de vanzare a la jumatate lunii ianuarie, pana in jurul datei de 15 aprilie gasesti cumparatorul si semnezi contractul de vanzare-cumparare iar banii ii incasezi in jurul datei de 1 mai.  

Daca trebuie sa cumperi alta casa, chiar daca ai gasit deja proprietatea dorita de tine inainte de a-ti vinde casa actuala, vei putea cumpara abia dupa 1 mai, caci atunci vei avea toti banii necesari. Apoi, dupa ce vei semna contractul de cumparare, va mai dura si aici un timp pana primeste vanzatorul casei banii. Inca vreo 10 zile. Iar vanzatorul de la care cumperi, la randul sau e posibil sa aiba nevoie de un termen de eliberare a casei. Nu mai mult de 30 de zile, dar iata ca am ajuns deja in luna iunie!

Recapitulam. Daca decizi sa vinzi si sa cumperi la inceput de an, pui anunt cu casa la vanzare in 15 ianuarie, gasesti cumparator in 30-45 de zile, faci vanzarea in trei luni, incasezi banii in luna a patra, cumperi in a cincea luna, se elibereaza noua ta casa in luna a sasea… Daca mai ai si renovari de facut, te muti in august. Dar daca in august esti in concediu….Bun venit 1 septembrie in noua casa! Iata, asadar, ca o decizie de vanzare luata la inceput de ianuarie te aduce in casa noua odata cu inceperea toamnei! Fac pariu ca nu asa te asteptai sa decurga lucrurile, am dreptate?

2. Pretul

Scriam mai sus ca o vanzare dureaza in medie trei luni de zile. Asta, in conditiile in care pretul de vanzare solicitat este unul corect. Daca da, atunci in 2-3 saptamani de la postarea anunturilor pe internet incepe sa se simta efectul promovarii proprietatii si sa ai vizionari cu cumparatori seriosi, dupa o luna cumparatorii fac oferte, dupa 45 de zile semnezi precontractul si dupa inca 30-45 de zile semnezi contractul de vanzare-cumparare si incasezi banii. Sigur, termenele sunt aproximative si tin cont de pretul cerut, context, piata, situatia actelor (daca cumva ai nevoie  pentru vanzare un act de care nu stiai ca iti trebuie si esti nevoit sa astepti dupa el 2 luni… nu te mai incadrezi in termen).

Dar, pentru a te plasa cu vanzarea in “termenul mediu”, ai nevoie ca pretul cerut sa fie unul corect. Nu mai mare decat suporta piata, pentru a nu indeparta potentiali cumparatori, nici mai mic, pentru a nu iesi in pierdere.

Cum afli care este pretul corect pentru proprietatea ta? Agentii imobiliari folosesc instrumente de analiza. Analiza comparativa de piata (CMA – Comparable Market Analysis) realizata de un agent imobiliar, similara evaluarii facute de evaluatorii autorizati, tine cont de informatiile pe care agentul le detine despre proprietatile similare tranzactionate in zona si de specificul proprietatii tale, dar si de timpul in care tu iti doresti sa vinzi. 

Solicita o evaluare (analiza comparativa de piata) din partea unui profesionist si vei intelege mai bine cum functioneaza asta. Daca insa alegi sa afli singur care ar fi pretul cel mai apropiat de realitate, atunci contacteaza vanzatorii care au postat anunturi cu proprietati similare, afla daca au vandut, roaga-i sa  sa te ajute cu detalii despre pretul la care au vandut (si daca ai noroc poate iti si spun), afla de cat timp sunt la vanzare proprietatile nevandute si de la ce pret au pornit vanzatorii lor, comparativ cu pretul actual. In functie de tipul de proprietate, pentru a realiza o analiza de piata si a afla toate cele de mai sus, eu am nevoie  de cateva ore, pana la cateva zile de verificari, analize, discutii cu vanzatori si colegi care au vandut recent proprietati similare. 

– „pun un pret mai mare sa am de unde scadea– moartea vanzarii- cel mai bun pret este un pret corect. Un pret mai mare va indeparta fix cei mai calificati si buni cumparatori; – „nu negociez – moartea pasiunii- romanii sunt „artagoside fel si daca le spui din start ca nu negociezi, ii „scoti din pepeni;  lasa loc de discutie, nu neaparat de negociere, dar da-i voie cumparatorului sa incerce. 

3. Planul de marketing 

Anul 2022 inseamna tehnologie, mobilitate, continut video, prezentari de calitate. Chiar daca tu ai de vanzare o garsoniera, fara niste fotografii facute bine sau facute de un fotograf profesionist, fara o prezentare completa, corecta si coerenta a proprietatii, fara un plan al casei in anunt, fara o localizare exacta a proprietatii, nu vei atrage cumparatorii. Apoi, astazi cumparatorii sunt in locuri diferite. Pe unii ii gasesti pe siturile de anunturi, pe altii ii intalnesti pe portalurile imobiliare, la altii trebuie sa ajungi cu proprietatea ta prin intermediul reclamelor din Facebook, la altii printr-o vasta retea de cunostinte ca doar nu putem spune ( o vasta retea de clienti , corect?) in timp ce o proprietate mai deosebita isi va gasi cumparator pe baza unui clip video postat pe YouTube si promovat prin Google Ads. 

Dar cei mai multi cumparatori… sunt in portofoliul  agentilor imobiliari. Si tu trebuie sa stii cum sa faci ca proprietatea ta sa fie cunoscuta de catre toti agentii care activeaza pe zona, dar si de o mare parte din cei care nu activeaza pe zona, dar ar putea avea un interes punctual, pentru ca sunt angajati de catre cumparatori sa le caute casa si sa ii reprezinte la cumparare. Pentru ca o mare parte dintre cumparatori nu cauta activ proprietati, ci au angajat un agent imobiliar care sa faca asta pentru ei, iar acesti agenti vor relationa mai usor, mai bine si mai repede cu ceilalti agenti care reprezinta vanzatori.

Agentii imobiliari profesionisti au la dispozitie MLS-ul ( Multiple Listimg Service), un instrument puternic, unic, dedicat si extrem de util. Prin intermediul acestui MLS, agentii imobiliari impart proprietatile  din portofoliile lor, fiecare agent membru avand access din trei click-uri la toate proprietatile pe care colegii sai agenti membri ai serviciului MLS le reprezinta. Un fel de „taraba” pe  care ne etalam „marfa” (accesibila strict profesionistilor din domeniu).

Pentru ca sunt atat de multe cai prin care poti ajunge la un cumparator si atat de diferite, ai nevoie de UN PLAN! Trebuie sa stii unde vei promova oferta ta, cum o vei promova (vezi ca nu e suficient sa postezi un anunt pe un site, ci conteaza si tipul de promovare platita), cum si unde o vei promova in social media si cum ajungi la agentii care au deja cumparatorii. Planul acesta trebuie scris, urmarit cu atentie si optimizat pe masura ce trece timpul. Agenda aia primita cadou la ultimul Craciun isi va gasi intrebuintare!

Pentru cei care vor gandi „lasa ca dau eu un anunt pe situl X si de acolo ma vor suna agentiile, raspunsul este: asa este. Din pacate, exact asta e bine sa NU  se intample. De ce, vom discuta intr-un articol viitor. Acum retineti doar atat: proprietatile care se vand cel mai greu si cel mai ieftin din piata imobiliara sunt cele „lasate balta” de vanzatori pe cate un site de anunturi, de unde din cand in cand ii mai suna cate un agent 

4. Un numar de telefon si o adresa de email dedicate

Din clipa in care ai postat online un anunt de vanzare, acest anunt pleaca instantaneu catre bazele de date ale agentiilor imobiliare. Chiar daca ai sters anuntul dupa 24 de ore, eu il voi gasi in continuare intr-o astfel de baza de date, 3 ani mai tarziu. Te voi gasi si te voi suna. Eu si toti colegii mei agenti imobiliari. Daca in primele zile de la postarea anuntului te vei bucura de aceste apeluri, pentru ca te va face sa crezi ca ai o super proprietate de vanzare, dupa 3-4 luni de cand ai vandut casa, te vor deranja.  

Asa ca nu folosi in anunt numarul personal de telefon. Si nici adresa de email. Pregateste un telefon nou, cu un numar de telefon dedicat si o adresa de email creata special in acest scop, pe care dupa vanzare sa le inchizi. Astfel, atunci cand iti va suna telefonul dedicat, vei stii precis pentru ce suna si nu vei confunda numarul necunoscut al agentului cu numarul sefului tau, nu vei primi spam-uri pe contul personal de email si nu vei avea motive sa te enervezi. Iar daca vei avea 2-3 apeluri pierdute, cand vei suna inapoi vei putea incepe cu „m-ati sunat pentru apartamentul din….zona X” si nu cu „nu stiu cine sunteti, de ce ati sunat, am un apel nepreluat”. Evident, daca ai angaja un agent imobiliar care sa te reprezinte, n-ai avea nevoie de asa ceva, pentru ca el s-ar ocupa de relatia atat cu potentialii cumpărători, cat si cu restul agentilor din piata, el ar fi singurul care ti-ar sti telefonul si emailul si singurul cu care tu ai tine legatura. Iar asta te-ar scapa pe tine de stres, nervi si mai ales, bataie de cap. 

Era sa uit: vei avea nevoie sa aloci un buget pentru promovareCare poate porni de la cativa euro si poate ajunge si depasi 1.000 de euro. Daca ti se pare mult, gandeste-te cat costa o sedinta foto, una video si apoi anunturile in sine. Un anunt promovat pe orice site pleaca de la 50 Euro. Pe luna. Si daca stai mai mult de o luna pe piata sunt 50 Euro inmultit cu nr. de luni… inmultit cu X nr. de situri… Se aduna repede cei  1.000 de euro. Si aici discutam de o proprietate obisnuita, nu de un imobil scump, dificil de vandut sau cu istoric juridic complicat.

5. Un pas inainte. 

Inainte de a pune proprietatea la vanzare, mergi cu actele la un notar, plateste o consultatie si cere o verificare temeinica a documentelor tale de proprietate. Cere notarului sa iti faca o lista cu actele necesare pentru vanzare, specific pentru cazul tau, apoi verifica cu notarul ce iti lipseste (crede-ma, mereu lipseste ceva!). Imputerniceste notarul sa scoata ce documente lipsesc, achita costurile si completeaza dosarul cu acte, in asa fel incat atunci cand apare cumparatorul potrivit, sa ai la indemana tot ce iti trebuie si sa nu fii nevoit sa pierzi un cumparator excelent doar pentru ca nu ai actele complete! 

Mai mult, recomand sa ai documentele scanate integral, puse intr-un Cloud, de unde sa le poti trimite foarte usor notarului unde vei semna actele, bancii, cumparatorului. Vei castiga si timp si increderea cumparatorului, dar mai ales, vei castiga un cumparator bun, care din diferite motive se grabeste si are nevoie de promptitudine si siguranta in efectuarea tranzactiei. Atunci cand agentul imobiliar este angajat de un vanzator sa il reprezinte, pregateste exact asa documentele, verifica personal dar si cu notarul colaborator documentele, identifica eventualele lipsuri si se asigura ca sunt remediate problemele de orice natura. Asta in timp ce vanzatorul isi vede de viata lui, fara stres.

6. Fii pregatit!

Fii pregatit sa fii sunat de catre potentiali cumparatori care nu vor sti pentru ce proprietate te-au sunat, de vizionari programate cu oameni care nu mai apar. Fii pregatit sa ai vizitatori care te vor intreba unde e a doua camera, desi tu vinzi o garsoniera, de oameni care au 60% din suma pe care o ceri tu pe proprietate, dar totusi ei vin sa vada proprietatea si sa iti faca oferta sau cumparatori care iti vor spune ca „o cumpara” si a doua zi nu iti vor mai raspunde la telefon. Fii pregatit de oameni care, fara sa iti fi vazut proprietatea, incearca sa negocieze cu tine de la primul apel telefonic si se supara „daca nu mai lasati din pret, nu vin la vizionare”.

Pregateste-te pentru negocieri incheiate seara si reluate a doua zi, eventual chiar in notariat. Pentru telefoane primite la ora 23, duminca la 8, 9 sau in ziua de Paste. 
Fii gata sa inghiti in sec de fiecare data cand un potential cumparator te va certa ca „nu vrei sa vinzi” daca nu vii acasa in 20 de minute sa ii arati si lui proprietatea, ca el e in zona si vrea sa o vada ACUM SAU NICIODATA!
Fii gata sa ti se ceara sa iti lasi copiii singuri in parc sau la cinema si tu sa vii la vizionare (mi s-a intamplat, nu glumesc). Fii pregatit sa raspunzi cu calm si eleganta unor oferte de pret jignitoare. 
Fii pregatit sa intelegi fiecare om care te suna, sa-i intelegi obiectiile si sa le combati acolo unde pot fi combatute, sa explici avantajele proprietatii tale in raport cu alte proprietati din piata (proprietati pe care trebuie sa le cunosti, ca sa stii cum sa faci asta) si mai ales, sa poti sa le spui „nu este potrivita proprietatea mea pentru tine” unor potentiali cumparatori, chiar daca nu ai alt cumparator interesat de proprietate!

Sau mai bine angajeaza pe cineva care sa faca toate cele de mai sus pentru tine, fara ca tu macar sa stii ca le face!

Acum, ca ai aflat o parte dintre lucrurile pe care trebuie sa le stii, sper ca iti vor fi de folos si te vor ajuta sa vinzi catmai repede, mai bine si mai usor proprietatea ta! Sau, poate spre binele tau vei angaja un agent imobiliar profesionist care sa faca asta pentru tine. TU stii mai bine!

deMircea Vinteanu

Ce este Reprezentarea Exclusivă?

Reprezentarea Exclusivă este cea mai răspândită modalitate de lucru în SUA și Canada, de peste 100 de ani

Reprezentarea Exclusivă este modalitatea de lucru dintre un agent imobiliar și clientul său (vânzător sau cumpărător), în baza căreia agentul imobiliar face tot ce-i stă în putință să reprezinte cu profesionalism interesele unei singure părți în tranzacție și anume a clientului său.

RELAȚIA DE REPREZENTARE EXCLUSIVĂ

Agentii imobiliari specializati în Reprezentare Exclusivă lucrează cu clienții lor în baza unei relații contractuale formată între client și agenția imobiliară la care agentul este afiliat.

Astfel, agenții și agențiile imobiliare sunt obligate contractual să protejeze și să promoveze interesele clienților ca și când ar fi propriile interese, și să pună interesul clienților mai presus decât cel al oricărei alte persoane. Acest cadru poate fi considerat unul similar cu o relație dintre un avocat și clientul său.

Într-o tranzacție imobiliară, cumpărătorul și vânzătorul pot fi reprezentați fiecare de câte o agenție imobiliară, la fel cum într-un proces juridic ambele părți pot fi reprezentate de câte un avocat.

OBLIGAȚIILE AGENȚIEI

Pe scurt, agenția imobiliară angajată într-o relație de Reprezentare Exclusivă este obligată la ONESTITATE față de ambele părți și la LOIALITATE față de partea pe care o reprezintă (clientul).

Practic, agenția imobiliară angajată într-o relație de Reprezentare Exclusivă are urmatoarele obligații:

  • Loialitate totală: agenția imobiliară trebuie ca întotdeauna să protejeze interesul și pozitia clientului său în negociere și să îi aducă la cunoștință clientului toate faptele care pot afecta sau influența decizia acestuia.
  • Să respecte toate instrucțiunile clientului
  • Să păstreze confidențialitatea privind operațiunile clientului
  • Să depună toată diligența și să exercite cu profesionalism sarcinile asumate
  • Să răspundă pentru bunurile și sumele de bani puse la dispoziția sa pe perioada contractuală

+75% Rata de succes în Reprezentare Exclusivă, față de 1-2% în Intermediere

Principala noastră preocupare în relația cu proprietarii este aceea de a le oferi informații exacte și cât mai detaliate despre o proprietate.

Mircea Vinteanu – Broker Owner Elite Exclusiv Constanta

www.agentexclusiv.com

GRATUIT Dacă ești reprezentat exclusiv de un agent Elite, proprietatea poate fi promovată gratuit si profesionist pe toate canalele informatice de specialitate.

În mod specific, serviciile dintr-un contract de Reprezentare exclusivă a vânzătorului includ:

  • Listarea proprietății la Serviciul de Listare Multiplă – MLS.ro, pentru maxim de vizibilitate către agențiile colaboratoare și către public
  • Publicitatea targetată în spațiile publicitare folosite de agenția de listing (portaluri imobiliare, rețele sociale, marketing direct, etc.).
  • Plasarea unui semn de vânzare pe Proprietate (cu acordul vânzătorului)
  • Cooperarea cu agențiile colaboratoare, oferind remunerație acestora
  • Prezentarea proprietății la orele convenite cu clientul vânzător
  • Răspunsul la timp la întrebările și solicitările agenților colaboratori și consumatorilor
  • Prezentarea proprietății către cumparătorii potențiali
  • Declararea la timp către vânzător a tuturor faptelor cunoscute de agenția de listing și care pot influența tranzacția
  • Ținerea la curent a vânzătorului cu privire la evoluția marketingului și apoi a tranzacției
  • Analiza ofertelor de cumpărare propuse de potențialii cumpărători, în vederea acceptării de către vânzător
  • Asistarea vânzătorului în negocierea cu cumpărătorii a unor termeni și condiții avantajoase
  • Asistarea clientului vânzător cu privire la formalitățile de autentificare a tranzacției de vânzare-cumpărare și de transmitere a posesiei asupra proprietății

Reprezentarea Cumpărătorului

Cere-i agentului care te reprezintă la cumpărare să îți dea acces la toate proprietățile din zonele tale de interes

În mod specific, serviciile dintr-un contract de Reprezentare Exclusivă a cumparătorului includ:

  • Identificarea tipurilor de proprietăți potrivite pentru a fi achiziționate
  • Localizarea proprietăților disponibile pentru a fi vizionate și analizate
  • Analiza preliminară a proprietăților și colectarea la timp a informațiilor despre proprietăți
  • Prezentarea proprietăților și furnizarea de consultanță și opinii profesionale
  • Selectarea proprietății potrivite pentru care să se facă o ofertă de cumpărare
  • Realizarea unei Analize Comparative de Piață (CMA) și pregătirea ofertei de cumpărare pentru proprietatea selectată
  • Negocierea de condiții și termene favorabile
  • Asistență în obținerea unei finanțări potrivite, dacă este necesar
  • Asistență în organizarea unor inspecții sau expertize ale proprietății imobiliare și în contractarea altor servicii similare, dacă vor fi necesare
  • Asistență în procesul de autentificare a tranzacției de vânzare-cumpărare și de intrare în posesie
deMircea Vinteanu

Cum a fost construit simbolul New York-ului: Empire State Building

manhattan-407703 1920

 Îți amintești de turnul uriaș pe care l-a escaladat King Kong în filmul cu același nume? Simbolul New York-ului, una dintre cele șapte minuni ale lumii moderne, potrivit Societății Americane a Inginerilor – Empire State Building este prima clădire cu peste 100 de etaje din lume. Turnul a fost dat în exploatare pe 1 Mai 1931, având o înălțime de 381 de metri. Empire State Building s-a menținut în vârful topului celor mai înalte clădiri până în 1972, când a fost inaugurat turnul de nord al World Trade Center.

Turnul Eiffel, construit în 1889 la Paris, a torturat arhitecții americani în goana de a construi ceva mai înalt. Până la începutul secolului al XX-lea, începuse o cursă adevărată de zgârie-nori. Împreună cu Empire State Building alte două clădiri – 40 Wall Street și clădirea Chrysler Building – au participat în competiție. Fiecare dintre ele chiar a deținut acel titlu pentru mai puțin de un an, înainte ca Empire State Building să le depășească la inaugurare.Când John Jakob Raskob (fost vicepreședinte al General Motors) a decis să se alăture cursei de zgârie-nori, Walter Chrysler, fondatorul Corporației Chrysler, construia o clădire monumentală, înălțimea căreia o păstrase în secret până la finalizarea clădirii. Neștiind exact ce înălțime trebuia să depășească, Raskob a început construcția propriului turn. În 1929, Jakob Raskob și partenerii săi au cumpărat teren pe 34th Street și Fifth Avenue pentru noul zgârie-nori. Pe această proprietate a fost legendarul hotel Waldorf-Astoria, construit în 1897. Deoarece terenul pe care se afla a devenit extrem de valoros, proprietarii hotelului au decis să vândă proprietatea și să construiască un nou hotel pe Park Avenue. Raskob a achiziționat parcela de pământ cu aproximativ 16 milioane de dolari. Apoi a angajat compania Shreve, Lamb & Harmon, pentru a-i proiecta turnul. Arhitectul principal a fost William F. Lamb. Tot el a proiectat clădirea revistei The Forbes și General Motors Building din New York City. Pentru Empire State Building, Lamb s-a inspirat de la Reynolds Building din Winston-Salem, Carolina de Nord și Turnul Carew din Cincinnati, Ohio. Piatra de temelie a fost pusă la 17 martie 1930. Construcția, de care s-a ocupat compania Starrett Bros. & Eken, a fost finalizată la 31 martie 1931, cu o lună înainte de data finală oficială. Exteriorul clădirii este alcătuit din peste 5 660 de metri cubi de calcar și granit de Indiana, 10 milioane de cărămizi și 730 de tone de aluminiu și oțel. Zilnic aici munceau 3400 de persoane, dintre care 5 și-au pierdut viața pe șantier. S-a lucrat peste 7 milioane de ore. Turnul de antenă de 61 metri al Empire State Building a fost construit inițial ca un catarg de ancorare pentru dirijabilele transatlantice. Pentru a finaliza construcția în timp record au fost folosite diferite metode inovatoare, inclusiv construirea unei linii de cale ferată pe șantier pentru transportarea eficientă a materialelor, a unei linii de asamblare, programe pentru constructii in infrastructura ca parte a tehnicilor de construcție rapidă. Timpul a fost programat astfel încât fiecare secțiune a procesului de construcție să se suprapună – timpul a fost esențial. Nici un minut, o oră sau o zi nu trebuia să fie irosite.  

Empire State Building are peste 3 milioane de becuri, 80 de kilometri de țevi radiatoare, 113 km de conducte de apă, 1 706 km de cablu telefonic și 7 450 de echipamente de refrigerare. Costul final al construcției a fost de 24,7 milioane de dolari, cu mult sub costul estimat de 43 milioane de dolari. La 1 mai 1931, președintele S.U.A. Herbert Hoover a inaugurat Empire State Building prin aprinderea luminilor clădirii cu ajutorul unui buton din Washington D.C. Această clădire a devenit un simbol al încercărilor omului din secolul al XX-lea de a realiza imposibilul. Astăzi ea este cea de-a cincea cea mai înaltă clădire din S.U.A. În fiecare an, milioane de turiști vizitează Empire State Building pentru a privi prin observatoarele sale de la etajele 86 și 102.  Prețul de intrare la începutul lui 2019 era de 40 de dolari pentru un adult. Imaginea clădirii Empire State Building a apărut în sute de spoturi publicitare și filme.

deMircea Vinteanu

Piața rezidențială în T2 2020: ce s-a întâmplat cu prețurile locuințelor? Cererea, oferta și tranzacțiile și-au revenit în bună măsură după perioada de izolare

Unul dintre efectele măsurilor impuse de autorități constă în majorarea cererii pentru locuințe noi mai spațioase și cu acces la zone de recreere.

Cel de-al doilea trimestru din 2020 a fost marcat de măsurile luate de autorități pentru gestionarea situației create de răspândirea COVID-19, luna aprilie și jumătate din luna mai fiind petrecute sub imperiul stării de urgență și restricțiilor de circulație asociate acesteia. Cu toate acestea, cel mai recent raport realizat de websiteurile specializate relevă doar o scădere moderată a prețurilor locuințelor, ce nu a fost resimțită în toate marile centre regionale ale țării. În plus, datele statistice arată că atât cererea și oferta, cât și achizițiile de imobile și-au revenit, în bună măsură, după impactul epidemiei de coronavirus.

„Piața rezidențială a reacționat pozitiv imediat după ridicarea restricțiilor, astfel încât atât cererea, cât și oferta de proprietăți și-au revenit gradual. Aproximativ 135.000 de potențiali cumpărători au fost direct interesați de achiziția de apartamente și case în cele șase centre regionale ale țării. Deși acest număr este cu 21% mai mic față de primele trei luni ale anului, totuși cererea este în continuare de patru ori mai mare decât oferta de proprietăți rezidențiale. În cele șase mari orașe au fost scoase la vânzare doar 14.300 de apartamente și case în imobile existente, în timp ce oferta în proiectele rezidențiale nu depășește 19.000 de unități la vânzare.”

Recul trimestrial de 1,7%

După un avans de 2,7% în primele trei luni ale anului, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România (atât apartamente, cât și case) s-au diminuat cu aproximativ 1,7% în perioada aprilie-iunie. Situându-se sub pragul de 2%, scăderea consemnată trimestrul trecut a fost, totuși, una destul de moderată – și cu totul explicabilă, de altfel, având în vedere piedicile apărute în procesul de concretizare a tranzacțiilor imobiliare.

De menționat ar fi că o ușoară scădere a prețurilor (asimilabilă, mai degrabă, unei stagnări) a mai avut loc în cel de-al treilea trimestru din 2017, când pretențiile vânzătorilor s-au diminuat cu doar 0,2% în decursul a trei luni. În rest, evoluțiile trimestriale ale prețurilor solicitate de vânzători au fost, în ultimii șase ani, exclusiv pozitive – fără însă ca marjele de creștere să atingă vreodată pragul de 5%.

Cu excepția Capitalei, prețurile apartamentelor s-au majorat în marile orașe

În marile centre regionale, tendința generală de scădere a prețurilor nu s-a făcut foarte simțită, trimestrul trecut, în ceea ce privește apartamentele disponibile spre vânzare. Astfel, cu excepția Capitalei, toate orașele cu peste 200.000 de locuitori din România au consemnat, pe acest segment de piață, evoluții pozitive comparativ cu primele trei luni din an – marjele de creștere situându-se, însă, în majoritatea cazurilor, sub pragul de 2%.

Pe primul loc în clasamentul național al orașelor cu cele mai mari prețuri se situează în continuare Cluj-Napoca (cu o medie de 1.800 de euro pe metru pătrat util, după un avans de 2,2% la trei luni), capitala Transilvaniei fiind urmată de București (cu -0,5%, până la 1.450 de euro pe metru pătrat), Timișoara (+0,1%, până la 1.270 de euro pe metru pătrat), Constanța (+0,8%, până la 1.240 de euro pe metru pătrat), Brașov (+0,3%, până la 1.200 de euro pe metru pătrat), Craiova (+2,1%, până la 1.150 de euro pe metru pătrat), Iași (+1,9%, până la 1.060 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Oradea (+1%, până la 1.050 de euro pe metru pătrat).

Raportat la perioada similară a anului anterior, în toate marile orașe analizate pot fi observate diferențe pozitive în ceea ce privește prețurile solicitate de către vânzători. Creșteri anuale de două cifre au avut loc în Cluj-Napoca (+14,3%), dar și în București (+10,8). Cu marje de creștere destul de semnificative, pe următoarele locuri în clasamentul celor mai mari creșteri anuale se situează Brăila (+9,1%), Constanța (+8,9%) și Oradea (+8,1)

Cerere crescută de case și vile nou construite

O analiză pe săptămâni a evoluției cererii de locuințe, de la începutul lui februarie până în prima jumătate a lunii iulie, relevă că acest indicator și-a revenit, în destul de bună măsură, după impactul noului coronavirus asupra pieței imobiliare. Astfel, numărul vizitatorilor interesați de apartamente și case de vânzare în marile centre regionale ale țării a atins punctul minim în săptămâna 23-29 martie, adică imediat după declararea stării de urgență. La acel moment, cererea se afla, în medie, la 29% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. După atingerea acestui prag de jos, interesul pentru achiziția de locuințe a crescut, treptat, în toate marile orașe analizate: în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să se situeze la aproximativ 70% din nivelul consemnat în luna februarie, înainte ca efectele epidemiei să înceapă să fie resimțite, propriu-zis, în piață.

O tendință interesantă, corelabilă cu starea de urgență și contextul de ansamblu al pandemiei, este reprezentată de creșterea numărului de potențiali cumpărători interesați de achiziția de case nou construite. La nivelul celor mai active șase județe ale țării poate fi observat, în medie, un avans de 14% față de cele trei luni anterioare. Exceptând Clujul (unde a avut loc o scădere), în celelalte mari județe au fost consemnate creșteri ale acestui indicator, în frunte cu București-Ilfov (+22%) și Constanța (+15%).

„În România, conform unui studiu Eurostat, jumătate din stocul de locuințe este mai vechi de 30 de ani. Tot conform studiilor, 46% din populația României trăiește în locuințe supraaglomerate, în timp ce media europeană este de 17% – suntem pe un rușinos loc unu. Avem, de asemenea, una din cele mai mici suprafețe locative per locuitor, anume 24 de metri pătrați, în vreme ce media europeană este de 40 de metri pătrați. Cum s-ar traduce acest fapt? Printr-o accentuată nevoie de locuințe noi. Vestea bună este că pandemia a adus, și ea, o cerere de locuințe noi – cu suprafețe mai mari, cu terase mai generoase, care să ofere și altceva în afara celor patru pereți: locuri de joacă, de recreere, spații verzi generoase.”

Ca activitate de tranzacționare, rezultatele pe 2020 sunt similare celor pe 2019

Tendința de revenire a interesului potențialilor cumpărători poate fi observată și analizând datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). După o scădere de aproximativ 34% a numărului de achiziții consemnate în aprilie 2020 față de perioada similară din 2019 (de la 40.811 la 27.021 de operațiuni), în mai a fost consemnat un recul de 28% (de la 44.456 la 32.089 de operațiuni), însă în iunie piața a revenit pe creștere: în prima lună de vară au fost consemnate 46.818 vânzări de imobile, cu 16,4% mai mult decât în iunie 2019 (când în întreaga țară erau tranzacționate 40.207 imobile).

În acest context, datele ANCPI relevă că activitatea de tranzacționare consemnată în primul semestru din 2020 se situează, de fapt, la un nivel foarte apropiat de cel din perioada similară a anului anterior. Astfel, în primele șase luni din 2020 au avut loc, la nivel național, 239.109 vânzări de imobile (case, terenuri și apartamente) – nivel ce marchează o scădere de doar 1% față de anul anterior (când erau înregistrate 241.583 de contracte).

Și oferta a recuperat declinul provocat de pandemie

La fel ca în cazul cererii, o analiză pe săptămâni a evoluției ofertei de locuințe relevă că și acest indicator a resimțit impactul măsurilor impuse de autorități în contextul noului coronavirus, dar că, ulterior, și-a revenit în destul de mare măsură. Astfel, în săptămâna 23-29 martie, numărul caselor și apartamentelor scoase pentru prima dată la vânzare reprezenta, în marile centre regionale ale țării, o pondere de 39% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. Cu toate acestea, toate marile orașe au consemnat, per ansamblu, o tendință de revenire a ofertei de locuințe nou scoase pe piață, astfel că, în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să recupereze aproximativ 97% din nivelul consemnat în luna februarie.

deMircea Vinteanu

ANCPI: Planul de Amplasament și Delimitare (PAD) va fi generat automat, din aplicația eTerra

sursa foto: http:/www.ancpi.ro/

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a anunțat că va extinde gama serviciilor oferite online partenerilor săi.

Printre noile funcționalități ale sistemului informatic se numără generarea automată din aplicație, în format electronic, a documentațiilor tehnice de cadastru, cunoscute și sub denumirea de P.A.D. (Plan de Amplasament și Delimitare), pentru imobilele înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară.

De asemenea, dezvoltarea sistemului informatic va permite reducerea termenelor pentru dezmembrarea și comasarea proprietăților imobiliare, precum și simplificarea acestor procese.
În plus, va fi extinsă plata online, cu cardul, în aplicația e-Terra, pentru servicii precum prima înscriere, parcelare sau dezmembrare.

„Digitalizarea serviciilor pe care le oferă Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară este și va rămâne una dintre prioritățile noastre. Lucrăm continuu la îmbunătățirea sistemului informatic, pentru a veni în sprijinul partenerilor noștri. Consider că, în anul 2020, este esențial ca beneficiarii serviciilor oferite de ANCPI să aibă de ales între a veni la ghișeu (atunci când acest lucru va fi posibil) și a obține online documentele necesare. Mai mult decât atât, ne dorim ca, în viitorul apropiat, să interconectăm sistemul informatic al ANCPI cu sistemele altor autorități, pentru crearea unei baze de date comune, care va eficientiza activitatea administrației centrale și locale”, a punctat Laurențiu Alexandru Blaga, președinte – director general al ANCPI.

Totodată, pentru creșterea nivelului de securitate al acestor operațiuni, ANCPI va implementa un mecanism superior de autentificare, bazat pe certificate digitale calificate.
Noile funcționalități vor fi disponibile în cel mai scurt timp.

deMircea Vinteanu

Perpetum Residence II este cel mai nou, modern si exclusivist complex rezidential din Tomis Nord.

Dupa finalizarea cu succes si vanzarea integrala a unitatilor locative din Perpetum Residence I din Tomis Plus, acum, la Perpetum Residence II, am gândit compartimentarea atât de eficient, încât nu vei simți nevoia să faci compromisuri.

     Perpetum Residence II este cel mai nou, modern si exclusivist complex rezidential din Tomis Nord care iti ofera un stil de viata select, finisaje de lux, compartimentare spatioasa si dotari de ultima generatie. Perpetum II inseamna acces rapid catre toate punctele de interes ale unei vieti urbane, fiind aproape de birouri si spatii comerciale, institutii de invatamant si financiare, mijloace de transport in comun.

   Perpetum Residence II ofera tipologii diferite de apartamente, acoperind necesitati de apartamente de 2 si 3 camere decomandate. Suprafetele totale pentru apartamentele cu 2 camere cuprinse intre 56 mp si 81 mp si pentru cele cu 3 camere cuprinse intre 80 mp si 93 mp, balcoanele si terasele generoase ale apartamentelor si locurile de parcare subterena si supraterana intr-o proportie foarte buna, definesc Perpetum Residence II o alternativa perfecta in care te poti bucura oricand de aer si soare. Va facem alegerea mai usoara prin gradul de comparatie superlativ al conceptului de locuinta.

  Am incorporat caracteristici tehnice de foarte buna calitate, incepand cu fatadele, ferestrele si usile, peisagistica exterioara si calitatea echipamentelor inclusiv a finisajelor. Perpetum II propune un proiect S+P+6E construit pe o structura de beton armat, avand zidarie exterioara de BCA de 35 cm la care se adauga 10 cm de polistiren izolant pentru exterior.

   Accesul catre etajele superioare va fi executat prin 2 lifturi automate cu fotocelule, comandate electronic avand finisaj inox satinat. Peretii interiori ai apartamentelor vor fi constituiti din BCA de 15 cm, tencuiti si vopsiti in culoare alba.

   In privinta structurii de geamuri, s-a optat pentru varianta profilelor din aluminiu cu geam termopan foarte apreciate din punct de vedere al calificativelor de rezistenta si a izolarii termice si fonice. Usile de intrare in apartament vor fi metalice marca Pinum, iar usile de interior vor fi celulare din lemn de lemn.

   Toate apartamentele vor fi dotate cu instalatia de incalzire prin pardoseala de foarte buna calitate, vor fi echipate cu centrale proprii pe gaz prin condensatie si dótate de asemenea cu preinstalatia de A/C.

Pentru orice tip de apartament cumparat, cumparator

Pentru a vedea tipurile de apartamente disponibile, clik AICI

Pentru apartamentele cu 2 camere clik AICI

Pentru apartamentele cu 3 camere click AICI