Arhivă autor Mircea Vinteanu

deMircea Vinteanu

Cum a fost construit simbolul New York-ului: Empire State Building

manhattan-407703 1920

 Îți amintești de turnul uriaș pe care l-a escaladat King Kong în filmul cu același nume? Simbolul New York-ului, una dintre cele șapte minuni ale lumii moderne, potrivit Societății Americane a Inginerilor – Empire State Building este prima clădire cu peste 100 de etaje din lume. Turnul a fost dat în exploatare pe 1 Mai 1931, având o înălțime de 381 de metri. Empire State Building s-a menținut în vârful topului celor mai înalte clădiri până în 1972, când a fost inaugurat turnul de nord al World Trade Center.

Turnul Eiffel, construit în 1889 la Paris, a torturat arhitecții americani în goana de a construi ceva mai înalt. Până la începutul secolului al XX-lea, începuse o cursă adevărată de zgârie-nori. Împreună cu Empire State Building alte două clădiri – 40 Wall Street și clădirea Chrysler Building – au participat în competiție. Fiecare dintre ele chiar a deținut acel titlu pentru mai puțin de un an, înainte ca Empire State Building să le depășească la inaugurare.Când John Jakob Raskob (fost vicepreședinte al General Motors) a decis să se alăture cursei de zgârie-nori, Walter Chrysler, fondatorul Corporației Chrysler, construia o clădire monumentală, înălțimea căreia o păstrase în secret până la finalizarea clădirii. Neștiind exact ce înălțime trebuia să depășească, Raskob a început construcția propriului turn. În 1929, Jakob Raskob și partenerii săi au cumpărat teren pe 34th Street și Fifth Avenue pentru noul zgârie-nori. Pe această proprietate a fost legendarul hotel Waldorf-Astoria, construit în 1897. Deoarece terenul pe care se afla a devenit extrem de valoros, proprietarii hotelului au decis să vândă proprietatea și să construiască un nou hotel pe Park Avenue. Raskob a achiziționat parcela de pământ cu aproximativ 16 milioane de dolari. Apoi a angajat compania Shreve, Lamb & Harmon, pentru a-i proiecta turnul. Arhitectul principal a fost William F. Lamb. Tot el a proiectat clădirea revistei The Forbes și General Motors Building din New York City. Pentru Empire State Building, Lamb s-a inspirat de la Reynolds Building din Winston-Salem, Carolina de Nord și Turnul Carew din Cincinnati, Ohio. Piatra de temelie a fost pusă la 17 martie 1930. Construcția, de care s-a ocupat compania Starrett Bros. & Eken, a fost finalizată la 31 martie 1931, cu o lună înainte de data finală oficială. Exteriorul clădirii este alcătuit din peste 5 660 de metri cubi de calcar și granit de Indiana, 10 milioane de cărămizi și 730 de tone de aluminiu și oțel. Zilnic aici munceau 3400 de persoane, dintre care 5 și-au pierdut viața pe șantier. S-a lucrat peste 7 milioane de ore. Turnul de antenă de 61 metri al Empire State Building a fost construit inițial ca un catarg de ancorare pentru dirijabilele transatlantice. Pentru a finaliza construcția în timp record au fost folosite diferite metode inovatoare, inclusiv construirea unei linii de cale ferată pe șantier pentru transportarea eficientă a materialelor, a unei linii de asamblare, programe pentru constructii in infrastructura ca parte a tehnicilor de construcție rapidă. Timpul a fost programat astfel încât fiecare secțiune a procesului de construcție să se suprapună – timpul a fost esențial. Nici un minut, o oră sau o zi nu trebuia să fie irosite.  

Empire State Building are peste 3 milioane de becuri, 80 de kilometri de țevi radiatoare, 113 km de conducte de apă, 1 706 km de cablu telefonic și 7 450 de echipamente de refrigerare. Costul final al construcției a fost de 24,7 milioane de dolari, cu mult sub costul estimat de 43 milioane de dolari. La 1 mai 1931, președintele S.U.A. Herbert Hoover a inaugurat Empire State Building prin aprinderea luminilor clădirii cu ajutorul unui buton din Washington D.C. Această clădire a devenit un simbol al încercărilor omului din secolul al XX-lea de a realiza imposibilul. Astăzi ea este cea de-a cincea cea mai înaltă clădire din S.U.A. În fiecare an, milioane de turiști vizitează Empire State Building pentru a privi prin observatoarele sale de la etajele 86 și 102.  Prețul de intrare la începutul lui 2019 era de 40 de dolari pentru un adult. Imaginea clădirii Empire State Building a apărut în sute de spoturi publicitare și filme.

deMircea Vinteanu

Piața rezidențială în T2 2020: ce s-a întâmplat cu prețurile locuințelor? Cererea, oferta și tranzacțiile și-au revenit în bună măsură după perioada de izolare

Unul dintre efectele măsurilor impuse de autorități constă în majorarea cererii pentru locuințe noi mai spațioase și cu acces la zone de recreere.

Cel de-al doilea trimestru din 2020 a fost marcat de măsurile luate de autorități pentru gestionarea situației create de răspândirea COVID-19, luna aprilie și jumătate din luna mai fiind petrecute sub imperiul stării de urgență și restricțiilor de circulație asociate acesteia. Cu toate acestea, cel mai recent raport realizat de websiteurile specializate relevă doar o scădere moderată a prețurilor locuințelor, ce nu a fost resimțită în toate marile centre regionale ale țării. În plus, datele statistice arată că atât cererea și oferta, cât și achizițiile de imobile și-au revenit, în bună măsură, după impactul epidemiei de coronavirus.

„Piața rezidențială a reacționat pozitiv imediat după ridicarea restricțiilor, astfel încât atât cererea, cât și oferta de proprietăți și-au revenit gradual. Aproximativ 135.000 de potențiali cumpărători au fost direct interesați de achiziția de apartamente și case în cele șase centre regionale ale țării. Deși acest număr este cu 21% mai mic față de primele trei luni ale anului, totuși cererea este în continuare de patru ori mai mare decât oferta de proprietăți rezidențiale. În cele șase mari orașe au fost scoase la vânzare doar 14.300 de apartamente și case în imobile existente, în timp ce oferta în proiectele rezidențiale nu depășește 19.000 de unități la vânzare.”

Recul trimestrial de 1,7%

După un avans de 2,7% în primele trei luni ale anului, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România (atât apartamente, cât și case) s-au diminuat cu aproximativ 1,7% în perioada aprilie-iunie. Situându-se sub pragul de 2%, scăderea consemnată trimestrul trecut a fost, totuși, una destul de moderată – și cu totul explicabilă, de altfel, având în vedere piedicile apărute în procesul de concretizare a tranzacțiilor imobiliare.

De menționat ar fi că o ușoară scădere a prețurilor (asimilabilă, mai degrabă, unei stagnări) a mai avut loc în cel de-al treilea trimestru din 2017, când pretențiile vânzătorilor s-au diminuat cu doar 0,2% în decursul a trei luni. În rest, evoluțiile trimestriale ale prețurilor solicitate de vânzători au fost, în ultimii șase ani, exclusiv pozitive – fără însă ca marjele de creștere să atingă vreodată pragul de 5%.

Cu excepția Capitalei, prețurile apartamentelor s-au majorat în marile orașe

În marile centre regionale, tendința generală de scădere a prețurilor nu s-a făcut foarte simțită, trimestrul trecut, în ceea ce privește apartamentele disponibile spre vânzare. Astfel, cu excepția Capitalei, toate orașele cu peste 200.000 de locuitori din România au consemnat, pe acest segment de piață, evoluții pozitive comparativ cu primele trei luni din an – marjele de creștere situându-se, însă, în majoritatea cazurilor, sub pragul de 2%.

Pe primul loc în clasamentul național al orașelor cu cele mai mari prețuri se situează în continuare Cluj-Napoca (cu o medie de 1.800 de euro pe metru pătrat util, după un avans de 2,2% la trei luni), capitala Transilvaniei fiind urmată de București (cu -0,5%, până la 1.450 de euro pe metru pătrat), Timișoara (+0,1%, până la 1.270 de euro pe metru pătrat), Constanța (+0,8%, până la 1.240 de euro pe metru pătrat), Brașov (+0,3%, până la 1.200 de euro pe metru pătrat), Craiova (+2,1%, până la 1.150 de euro pe metru pătrat), Iași (+1,9%, până la 1.060 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Oradea (+1%, până la 1.050 de euro pe metru pătrat).

Raportat la perioada similară a anului anterior, în toate marile orașe analizate pot fi observate diferențe pozitive în ceea ce privește prețurile solicitate de către vânzători. Creșteri anuale de două cifre au avut loc în Cluj-Napoca (+14,3%), dar și în București (+10,8). Cu marje de creștere destul de semnificative, pe următoarele locuri în clasamentul celor mai mari creșteri anuale se situează Brăila (+9,1%), Constanța (+8,9%) și Oradea (+8,1)

Cerere crescută de case și vile nou construite

O analiză pe săptămâni a evoluției cererii de locuințe, de la începutul lui februarie până în prima jumătate a lunii iulie, relevă că acest indicator și-a revenit, în destul de bună măsură, după impactul noului coronavirus asupra pieței imobiliare. Astfel, numărul vizitatorilor interesați de apartamente și case de vânzare în marile centre regionale ale țării a atins punctul minim în săptămâna 23-29 martie, adică imediat după declararea stării de urgență. La acel moment, cererea se afla, în medie, la 29% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. După atingerea acestui prag de jos, interesul pentru achiziția de locuințe a crescut, treptat, în toate marile orașe analizate: în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să se situeze la aproximativ 70% din nivelul consemnat în luna februarie, înainte ca efectele epidemiei să înceapă să fie resimțite, propriu-zis, în piață.

O tendință interesantă, corelabilă cu starea de urgență și contextul de ansamblu al pandemiei, este reprezentată de creșterea numărului de potențiali cumpărători interesați de achiziția de case nou construite. La nivelul celor mai active șase județe ale țării poate fi observat, în medie, un avans de 14% față de cele trei luni anterioare. Exceptând Clujul (unde a avut loc o scădere), în celelalte mari județe au fost consemnate creșteri ale acestui indicator, în frunte cu București-Ilfov (+22%) și Constanța (+15%).

„În România, conform unui studiu Eurostat, jumătate din stocul de locuințe este mai vechi de 30 de ani. Tot conform studiilor, 46% din populația României trăiește în locuințe supraaglomerate, în timp ce media europeană este de 17% – suntem pe un rușinos loc unu. Avem, de asemenea, una din cele mai mici suprafețe locative per locuitor, anume 24 de metri pătrați, în vreme ce media europeană este de 40 de metri pătrați. Cum s-ar traduce acest fapt? Printr-o accentuată nevoie de locuințe noi. Vestea bună este că pandemia a adus, și ea, o cerere de locuințe noi – cu suprafețe mai mari, cu terase mai generoase, care să ofere și altceva în afara celor patru pereți: locuri de joacă, de recreere, spații verzi generoase.”

Ca activitate de tranzacționare, rezultatele pe 2020 sunt similare celor pe 2019

Tendința de revenire a interesului potențialilor cumpărători poate fi observată și analizând datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). După o scădere de aproximativ 34% a numărului de achiziții consemnate în aprilie 2020 față de perioada similară din 2019 (de la 40.811 la 27.021 de operațiuni), în mai a fost consemnat un recul de 28% (de la 44.456 la 32.089 de operațiuni), însă în iunie piața a revenit pe creștere: în prima lună de vară au fost consemnate 46.818 vânzări de imobile, cu 16,4% mai mult decât în iunie 2019 (când în întreaga țară erau tranzacționate 40.207 imobile).

În acest context, datele ANCPI relevă că activitatea de tranzacționare consemnată în primul semestru din 2020 se situează, de fapt, la un nivel foarte apropiat de cel din perioada similară a anului anterior. Astfel, în primele șase luni din 2020 au avut loc, la nivel național, 239.109 vânzări de imobile (case, terenuri și apartamente) – nivel ce marchează o scădere de doar 1% față de anul anterior (când erau înregistrate 241.583 de contracte).

Și oferta a recuperat declinul provocat de pandemie

La fel ca în cazul cererii, o analiză pe săptămâni a evoluției ofertei de locuințe relevă că și acest indicator a resimțit impactul măsurilor impuse de autorități în contextul noului coronavirus, dar că, ulterior, și-a revenit în destul de mare măsură. Astfel, în săptămâna 23-29 martie, numărul caselor și apartamentelor scoase pentru prima dată la vânzare reprezenta, în marile centre regionale ale țării, o pondere de 39% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. Cu toate acestea, toate marile orașe au consemnat, per ansamblu, o tendință de revenire a ofertei de locuințe nou scoase pe piață, astfel că, în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să recupereze aproximativ 97% din nivelul consemnat în luna februarie.

deMircea Vinteanu

ANCPI: Planul de Amplasament și Delimitare (PAD) va fi generat automat, din aplicația eTerra

sursa foto: http:/www.ancpi.ro/

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a anunțat că va extinde gama serviciilor oferite online partenerilor săi.

Printre noile funcționalități ale sistemului informatic se numără generarea automată din aplicație, în format electronic, a documentațiilor tehnice de cadastru, cunoscute și sub denumirea de P.A.D. (Plan de Amplasament și Delimitare), pentru imobilele înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară.

De asemenea, dezvoltarea sistemului informatic va permite reducerea termenelor pentru dezmembrarea și comasarea proprietăților imobiliare, precum și simplificarea acestor procese.
În plus, va fi extinsă plata online, cu cardul, în aplicația e-Terra, pentru servicii precum prima înscriere, parcelare sau dezmembrare.

„Digitalizarea serviciilor pe care le oferă Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară este și va rămâne una dintre prioritățile noastre. Lucrăm continuu la îmbunătățirea sistemului informatic, pentru a veni în sprijinul partenerilor noștri. Consider că, în anul 2020, este esențial ca beneficiarii serviciilor oferite de ANCPI să aibă de ales între a veni la ghișeu (atunci când acest lucru va fi posibil) și a obține online documentele necesare. Mai mult decât atât, ne dorim ca, în viitorul apropiat, să interconectăm sistemul informatic al ANCPI cu sistemele altor autorități, pentru crearea unei baze de date comune, care va eficientiza activitatea administrației centrale și locale”, a punctat Laurențiu Alexandru Blaga, președinte – director general al ANCPI.

Totodată, pentru creșterea nivelului de securitate al acestor operațiuni, ANCPI va implementa un mecanism superior de autentificare, bazat pe certificate digitale calificate.
Noile funcționalități vor fi disponibile în cel mai scurt timp.

deMircea Vinteanu

Perpetum Residence II este cel mai nou, modern si exclusivist complex rezidential din Tomis Nord.

Dupa finalizarea cu succes si vanzarea integrala a unitatilor locative din Perpetum Residence I din Tomis Plus, acum, la Perpetum Residence II, am gândit compartimentarea atât de eficient, încât nu vei simți nevoia să faci compromisuri.

     Perpetum Residence II este cel mai nou, modern si exclusivist complex rezidential din Tomis Nord care iti ofera un stil de viata select, finisaje de lux, compartimentare spatioasa si dotari de ultima generatie. Perpetum II inseamna acces rapid catre toate punctele de interes ale unei vieti urbane, fiind aproape de birouri si spatii comerciale, institutii de invatamant si financiare, mijloace de transport in comun.

   Perpetum Residence II ofera tipologii diferite de apartamente, acoperind necesitati de apartamente de 2 si 3 camere decomandate. Suprafetele totale pentru apartamentele cu 2 camere cuprinse intre 56 mp si 81 mp si pentru cele cu 3 camere cuprinse intre 80 mp si 93 mp, balcoanele si terasele generoase ale apartamentelor si locurile de parcare subterena si supraterana intr-o proportie foarte buna, definesc Perpetum Residence II o alternativa perfecta in care te poti bucura oricand de aer si soare. Va facem alegerea mai usoara prin gradul de comparatie superlativ al conceptului de locuinta.

  Am incorporat caracteristici tehnice de foarte buna calitate, incepand cu fatadele, ferestrele si usile, peisagistica exterioara si calitatea echipamentelor inclusiv a finisajelor. Perpetum II propune un proiect S+P+6E construit pe o structura de beton armat, avand zidarie exterioara de BCA de 35 cm la care se adauga 10 cm de polistiren izolant pentru exterior.

   Accesul catre etajele superioare va fi executat prin 2 lifturi automate cu fotocelule, comandate electronic avand finisaj inox satinat. Peretii interiori ai apartamentelor vor fi constituiti din BCA de 15 cm, tencuiti si vopsiti in culoare alba.

   In privinta structurii de geamuri, s-a optat pentru varianta profilelor din aluminiu cu geam termopan foarte apreciate din punct de vedere al calificativelor de rezistenta si a izolarii termice si fonice. Usile de intrare in apartament vor fi metalice marca Pinum, iar usile de interior vor fi celulare din lemn de lemn.

   Toate apartamentele vor fi dotate cu instalatia de incalzire prin pardoseala de foarte buna calitate, vor fi echipate cu centrale proprii pe gaz prin condensatie si dótate de asemenea cu preinstalatia de A/C.

Pentru orice tip de apartament cumparat, cumparator

Pentru a vedea tipurile de apartamente disponibile, clik AICI

Pentru apartamentele cu 2 camere clik AICI

Pentru apartamentele cu 3 camere click AICI

deMircea Vinteanu

Eliberarii Residence este un nou ansamblu rezidențial in Constanta, spectaculos prin concept si eleganța arhitecturala.

Eliberarii Residence este un nou ansamblu rezidențial in Constanta, spectaculos prin concept, eleganța arhitecturala, calitatea materialelor folosite, amplasare și facilitați ce are ca termen de finalizare Septembrie 2021. Localizat în inima orașului, la 15 minute de centru si plaja, proiectul vine in intampinarea nevoilor familiilor moderne. 

Eliberarii Residence este un ansamblu rezidential premium cu functiuni mixte, cu parcare subterena si supraterana, destinate atat locatarilor cat si vizitatorilor, locurile putand fi achizitionate separat.

   Apartamentele de 2 si 3 camere cu suprafete generoase, au compartimentari moderne, zone de zi luminoase si incapatoare si incalzire in pardoseala.

Ansamblul rezidential situat pe strada Nicolae Milescu Nr.47 bis, zona Inel 2 din Constanta, se afla la o distanta de 10 minute de mers cu masina fata de centrul orasului, plaja si Portul turistic. Locatarii sunt in imediata apropiere a punctelor de interes: mijloace de transport in comun, gradinite, supermarket-uri, sali de fitness, institutii financiar bancare, la o distanta de 5 minute de Vivo Mall si totusi feriti de agitatia si zgomotul de la bulevardul principal.

Ansamblu va detine apartamente cu 2 si 3 camere si anume:

  • Apartamente cu 2 camere cu suprafete intre  66,30 mp si 73,32 mp cu preturi intre 76.500€ – 82.300 euro
  • Apartamente cu 3 camere cu suprafete intre  85,73 mp si 102 mp,   cu preturi intre 99.950 – 112.000 euro 

Pentru orice tip de apartament cumparat, cumparator

Apartamentele se predau la alb și beneficiază de următoarele dotări și finisaje:

  • tâmplărie exterioara aluminiu cu geam termopan
  • centrala termica
  • instalatie incalzire prin pardoseala
  • ușă metalică antiefracție
  • usi interior celulare
  • 2 lifturi electrice Schindler, cu plecare din parcarea subterană
  • casa scării echipată complet: granit și sistem de iluminat
  • pereți tencuiți, finisați cu glet și zugrăviți cu vopsea lavabilă
  • pardoseli la nivel de șapă
  • instalația electrică 
  • instalații termice 
  • terase placate cu gresie trafic greu
  • interfon + cablare pentru televiziune, internet
  • monitorizare video a blocului și a parcării 
  • adăpost de protecție civilă
  • loc de parcare suprateran 4.000€ și subteran 7.000€
  • toate utilitățile sunt contorizate independent: post trafo propriu, apă, canalizare şi gaze

    Inca ai privilegiul sa iti alegi tipul de apartament dorit, situat la etajul care crezi ca te avantajeaza. Clik AICI

                                                      Ai crezut ca asta este singurul avantaj?

Pana la 31 Iunie 2020 pentru un avans de 50% din pretul total, iti oferim cadou un loc de parcare suprateran.

Tot pana la 31 Iunie 2020, pentru avansuri incepand cu 70% din pretul total, iti oferim cadou un loc de parcare subteran si un discount de 5000 euro din pret.

Eliberarii residence detine mai multe tipologii de apartamente.

Pentru detaliile apartamentelor cu 3 camere, clik AICI

Pentru detaliile apartamentelor cu 2 camere, clik AICI

deMircea Vinteanu

Tendințe pentru piața imobiliară în 2020

Tendinte piata imobiliara

Anul 2019 a fost final de deceniu și un final de etapă pentru fiecare domeniu. Luna ianuarie reprezintă acel moment în care ne uităm detașat la anul/deceniul trecut, tragem concluziile și facem loc pentru noi planuri de viitor, rezoluții și obiective. E timpul să implementăm noi viziuni, și să continuăm într-o manieră mai eficientă, cu forțe proaspete ceea ce am început anul trecut.

Domeniul imobiliar din România nu face rabat de la ritmul firesc al lucrurilor, iar dinamica acestuia s-a schimbat în funcție de mai multe aspecte în anul 2019. Iată o scurtă recapitulare a pieței imobiliare din România a anului 2019:

  • În 2019 România a avut creștere peste obiective pe toate direcțiile de dezvoltare;
  • În 2019 piața imobiliară din România a intrat în faza de maturitate și nu se află într-o situație de boom imobiliar și nici nu va intra într-o criză, așa cum s-a speculat în ultima perioadă;
  • Procesele decizionale de pe piața imobiliară au fost influențate de creșterea prețurilor proprietăților, scăderea numărului de proprietăți disponibile la vânzare și accesul relativ dificil la surse de finanțare;
  • Provocările pe care le-au întâmpinat agenții imobiliari în tranzacțiile imobiliare în 2019 au fost: așteptările nerealiste din partea clienților, gradul de calificare al cumpărătorilor, evaluarea valorii imobilelor și birocrația ridicată;
  • În 2019 accentul pe piața imobiliară a fost pus pe înțelegerea nevoilor clientului și reprezentarea exclusivă a unei singure părți;
  • Prețurile proprietăților, acestea au crescut într-adevăr și au atins în acest an o medie de 1380 euro/mp în București, 1610 euro/mp în Cluj-Napoca, 1010 euro/mp în Iași, 1230 euro/mp în Timișoara. Specialistii imobiliari susțin că prețurile locuințelor au înregistrat ușoare creșteri în 2019, urmând ca până în 2022 acestea să ajungă la valori mai mari în zonele cu potențial de dezvoltare economică;
  • Indicele ROBOR a avut un impact mai redus, asemănător cu cel al epuizării fondurilor programului Prima Casă și cu devalorizarea leului.
deMircea Vinteanu

Pilonii reprezentării exclusive autentice

Obiectivul demersurilor pe care le întreprinde o agenție de reprezentare exclusiva este generarea interesului pe proprietate, obținerea a cât mai multe intenții preliminare de cumpărare pentru a favoriza negocierile și în final tranzacționarea în cei mai buni termeni posibili pentru clientul pe care îl reprezintă.

Cei 6 piloni pe care se sprijină obținerea celor mai buni termeni de tranzactionare a unei proprietati imobiliare pentru un proprietar sunt:

1. Poziționarea corectă a prețului în piață

Pentru aceasta este necesară în prealabil o evaluare a proprietății prin metodele tradiționale (valoarea de înlocuire, randamentul investițional și analiza comparativă de piață pe baza istoricului de tranzacționare a unor proprietăți cu caracteristici similare). Apoi se sugerează un preț de listare, care este de dorit a fi în interiorul intervalului rezultat, pentru a genera interes pe proprietate din partea tuturor posibililor cumpărători. Riscul supraevaluării (și implicit al lipsei de interes) este mai mare decât cel al eventualei subevaluări, care va fi corectată rapid de piață, prin obținerea mai multor oferte și generarea unei licitații.

2. Promovarea cu comision 0% pentru cumpărător


Obiectivul este să atragi pe absolut toți cumpărătorii posibili din piață și să obții oferte în parametri maximali.
Bugetul cumpărătorului este același, dacă ar fi nevoit să plătească comision la cumpărare, implicit bugetul alocat proprietarului ar fi mai mic, iar în anumite cazuri proprietatea nu va trezi interes deloc.

3. Promovarea la cele mai înalte standarde de calitate și vizibilitate


O prezentare completă, realistă, complexă și de calitate are multiple beneficii, dincolo de impresia bună are și un rol de calificare. Vor veni mai puțini vizitatori, dar mai calificați. Iar asigurarea unei maxime vizibilități locale, eventual naționale sau internaționale va va genera numărul maxim de oferte posibile în respectivă perioada de timp.

4. Stimularea remunerată a implicării în paralel a tuturor agenților din piață în generarea de oferte către agenția de reprezentare exclusivă


Oricâte resurse interne ar avea o agenție sau un agent, nu se compară cu capacitatea a sute sau mii de agenti.
Singură formulă în care că proprietar îi poți capacita pe toți să lucreze pentru ține și să obții rezultatele dorite este să lucrezi în sistem de reprezentare exclusivă cu o agenție. Iar principalele condiții pentru a-i capacita sunt două – mărimea comisionului pe care agenția îl poate pune la dispoziția colaboratorilor și prețul de listare în măsură a genera interes (deci poziționarea corectă). Dacă nu oferi un comision suficient nimeni nu se va obosi să deschidă mail-ul pentru a vedea despre ce proprietate e vorba și dacă o poate prezența clienților săi. Și degeaba oferi un comision mare, dacă prețul cerut pentru proprietate este unul exagerat, nu-și va risca nimeni credibilitatea și dacă o va face, o va face fără mari șanse de succes.

5. Timpul suficient avut la dispoziție 


Orice listare pusă pe piață are nevoie de timp. Cu cât posibilii cumpărători sunt mai puțini, cu atât mai mult timp este necesar. O listare bună a unei proprietati dorite și accesibile la un preț interesant, va sta pe piață câteva zile sau săptămâni, cele greu de vândut pot sta cu lunile sau cu anii.
Este important să ții cont de opinia consultantului imobiliar cu care lucrezi.

6. Abilitățile de negociere ale agentului și agenției de reprezentare exclusivă 


Acestea sunt decisive în faza finală, la primirea ofertelor și după, în procesul de negociere al tuturor termenilor tranzacției.
Din păcate foarte puțini clienți acordă importanța cuvenită acestui aspect și aleg agenția și consultantul și în funcție de aceste considerente.

Printr-o reprezentare exclusiva autentica, valoarea obtenabilă de către client în urma demersului este undeva între 7-8% și 13-15 %, punând în ecuație toate beneficiile, nu doar un eventual preț mai mare obținut pe proprietate. Valoarea medie este net superioară (cel puțin dublă, conform statisticilor americane legate de performanță lucrului cu REALTORI) prețului plătit, doar în cazul tranzacționării, pentru servicii, sub formă de comision.


Evident că toți acești piloni nu pot fi solizi fără reprezentare exclusiva din partea unei companii cu o capacitate semnificativă. Orice fisură la unul dintre piloni poate submina nu doar conceptul de “reprezentare exclusivă”, ci și șansele proprietarului de a maximiza rezultatul (prețul cel mai bun, timpul cel mai scurt, cea mai mică bătaie de cap), de a tranzacționa practic în cei mai buni termeni pe care piață îi poate oferi în respectivă perioada de timp.
Iar dacă respectivii termeni vor fi și cei doriți sau cât mai apropiați de aceștia, cu atât mai bine.


deMircea Vinteanu

Avantajele adoptării unui sistem de reprezentare exclusivă pentru agenția ta

Relaţia exclusivă cu un agent imobiliar este asemănătoare cu cea de natură juridică. Aşa cum nici un avocat nu poate reprezenta ambele părţi într-un proces, nici un agent imobiliar nu poate susţine simultan atât interesele vânzătorului, cât şi pe cele ale cumpărătorului.

Dacă în alte țări reprezentarea exclusiva este preferată deopotrivă de agenții imobiliari și de vânzătorii de proprietăți, fiind normată prin lege, în România, reprezentarea exclusivă în tranzacții imobiliare este utilizată de cinci ori mai puțin decât media din Europa.

Cert este că, pentru a crește numărul de contracte în exclusivitate, e nevoie ca agenții imobiliari să înțeleagă foarte bine ce presupune acest sistem și să educe la rândul lor piața. Majoritatea vânzătorilor, aflând beneficiile listării exclusive, ar prefera acest mod de colaborare.

Care e diferența dintre cele două contracte: exclusiv versus deschis?

În cazul listării deschise, responsabilitatea vânzării e împărțită în rândul mai multor agenți, iar când proprietatea este vândută, comisionul este plătit doar agentului care a adus cumpărătorul final – dacă acesta e adus de agent.

Prin listarea exclusivă, ca agent, ești unicul reprezentant al vânzătorului și reprezinți doar interesele acestuia, încercând să obții cel mai bun preț pentru proprietatea respectivă.

În cazul listării deschise, există cel puțin două conflicte de interese între proprietar și agentul care lucrează în acest sistem:

  • În încercarea de a vinde primul, agentul va apăra tranzacția și nu interesul proprietarului – intrând într-o competiție contra-timp cu proprietarul;
  • Având toată motivația să vândă proprietatea cu orice preț și să obțină comisionul, agentul va reprezenta interesele cumpărătorului.

Colaborare versus competiție

Prin listarea deschisă, în loc să se creeze o competiție între potențialii cumpărători, se creează o competiție între agenți, iar la finalul acesteia doar cel care aduce cumpărătorul final primește 100% din comision.

Prin reprezentarea exclusiva vânzătorul colaborează cu un singur agent, iar agentul colaboreaza cu mai multi colegi din agenție sau din alte agenții, firește, atribuind un procent celor care îl ajută să încheie o tranzacție. În acest fel se amplifică semnificativ expunerea proprietății în piața, într-un mod controlat și eficient.

Promovarea prin ”ascundere”

În listare deschisă agentul promovează proprietatea în așa fel încât nici potențialii cumpărători, nici alți agenți să nu o poată recunoaște înainte de a o viziona. Astfel, agentul restricționează accesul proprietarului la cel mai bun preț din piață. În reprezentarea exclusivă se încurajează colaborarea, deci potențialul de expunere al imobilului este mult mai mare, iar agentul poate dedica mai multă energie în descrierea și promovarea ofertei.

Din păcate, listările deschise ajung să distrugă relațiile, să scadă încrederea în agenții imobiliari deoarece e imposibil să reprezinți și să obții prețul cel mai bun pentru ambele părți, căci interesele vânzătorului și cele ale cumpărătorului sunt contradictorii.

Care sunt avantajele reprezentării exclusive?

Relația dintre agent și vânzător trebuie să se bazeze pe încredere, iar aceasta se construiește prin felul în care agentul se ocupă de proprietate și de tranzacția în sine. Fiecare client va recomanda agentul cunoscuților săi în funcție de calitatea serviciilor care i-au fost livrate. Există câteva elemente care îți fac munca mai ușoară și contribuie la consolidarea încrederii în cadrul acestei colaborări.

Precalificarea cumpărătorilor

În sistemul de reprezentare exclusivă, rolul tău ca agent imobiliar e să atragi doar cumpărători calificați din punct de vedere financiar, care pot înainta o ofertă scrisă pentru proprietatea scoasă la vânzare.

Înainte de întâlnirea cu proprietarul, tu vei avea cel puțin o întâlnire cu potențialul cumpărător în cadrul căreia îl vei trece printr-un proces de precalificare. Astfel eviți expunerea casei și vizitele inutile, concentrându-te pe interesul celui reprezentat și obținând cel mai bun preț pentru vânzător.



Siguranța procesului

Din momentul în care cumpărătorul apelează la tine, e datoria ta ca agent imobiliar să îl treci prin procesul de precalificare de care am vorbit anterior și să îl identifici cu o carte de identitate. E o măsură importantă de siguranță, ținând cont că pragul casei vânzătorului este trecut de diferite persoane străine.

Din nefericire, există cazuri în care proprietarii au fost păgubiți de bunuri de valoare, astfel că dacă ajuți proprietarul să conștientizeze riscurile și cum le poate evita, vei câștiga și mai multă încredere din partea lui.

Prezentarea obiectivă

Vânzătorii pot ridica suspiciuni, deoarece sunt atât de atașați emoțional de imobil încât determină cumpărătorii să se întrebe de ce își doresc să o vândă din moment ce este ”minunată”. Ca agent imobiliar, poți privi fiecare imobil detașat și poți face o prezentare obiectivă cumpărătorului potențial, ceea ce îl face să nu mai privească cu suspiciune fiecare proprietate pe care o vede și să fie mai relaxat în procesul de achiziție.

Suport în orice situație

Ca agent imobiliar care lucrezi în sistem de reprezentare exclusivă, te implici în soluționarea problemelor, indiferent de faza în care acestea apar. Nu e suficient ca vânzătorul și cumpărătorul să bată palma ca o tranzacție să se finalizeze. De multe ori cumpărătorii se pot răzgândi sau nu primesc creditul pe care l-au solicitat băncii. Rolul tău este de a fi rațional până la capăt și să oferi soluțiile care duc tranzacția la bun sfârșit.

Crearea de competiție între potențialii cumpărători

Cel mai important lucru pe care îl poți face pentru proprietar este să reprezinți în exclusivitate interesele sale și să creezi competiție pentru prețul maxim prin cerere de contraofertă. Proprietarul trebuie ghidat în stabilirea prețului corect minim pe care îl acceptă.

Prețul comunicat nu trebuie să fie nici prea mic, deoarece cumpărătorii vor face o ofertă sub pragul acesta, dar nici prea mare, caz în care cumpărătorul se poate retrage. Ulterior e imposibil să revii cu un preț mai mic, deoarece va scădea special interesul vânzătorului. Crearea de competiție între cumpărători rămâne singura modalitate prin care poți fi sigur ca obții cel mai bun preț pentru proprietatea clientului.

Pentru tine, e mult mai motivant să știi că în urma tuturor eforturilor depuse, vei încheia o tranzacție și îți vei lua comisionul cuvenit. Pentru vânzător, e un proces care îl determină să aibă încredere în tine că îi vei aduce cel mai bun preț. Colaborarea dintre tine, agent imobiliar și clientul tău, vânzătorul de proprietăți, e mult mai avantajoasă pentru ambele părți în sistemul de reprezentare exclusivă.

deMircea Vinteanu

Agenți „șmecheri” și cumpărători „fraieri”. Sapte lucruri la care trebuie să fii atent atunci când apelezi la o agenție imobiliară

Am ales să scriu acest articol pentru a va prezenta o serie de surprize neplăcute generate de piaţa imobiliară actuală şi influenţa acestora în procesul de tranzacţionare imobiliară. Nu ştiu cum se face că, deşi întotdeauna încerc să acord atenţie întamplărilor bune din viata mea, scriu în mod deosebit despre cele care ma deranjează, despre nedreptăţi, despre incapacitate, despre mândrie și prostie de cele mai multe ori inseparabile, dar si despre modul în care toate acestea afectează brandul comerciantului si comportamentul consumatorului.

Cu putin timp în urmă am fost parte a unei tranzacţii imobiliare şi pentru că această experienţă rămăsese relativ proaspătă pentru mine, am fost rugat de o prietenă să îi dau o mână de ajutor pentru a achiziţiona un apartament. În numai câţiva ani petrecuti in strainatatetimp in care nu am activat ca agent imobiliar in Romania( in strainatate da) am găsit multe lucruri schimbate şi din păcate, nu în bine. Colaborarea cu o agenţie am perceput-o ca pe relaţia dintre putere și opoziție în procesul de adoptare a modificărilor codului penal. Categoric că nu pot generaliza. Nu pot spune acelaşi lucru despre toate agenţiile, fiindcă mai sunt şi agenţii pe care nu le-am contactat încă, dar tendinţele pieţei m-au înspăimântat. Îndrăznesc să spun tendinţe pentru că eu numai peste astfel de exemple dăunătoare am dat până acum, încercând să îmi ajut prietena.  

Multe dintre agenţiile imobiliare sunt firme mici care nu investesc într-un departament de marketing şi nici măcar într-un angajat cu studii în acest domeniu, funcţionând după principiul: „Ne descurcăm şi fără”. Important este să iasă banul, repede şi prin orice metode. Din acest motiv, în calitate de client, te poţi simţi în orice alt fel decât bine, atunci când lucrezi cu unele agenţii. Scriu acest articol şi cu speranţa că poate patronii unor astfel de agenţii vor citi, vor înţelege perspectiva clientului, vor analiza şi poate chiar vor întreprinde acţiuni pentru a îmbunătăţi relaţia cu clienţii.

Sa trecem direct la subiect! Primul lucru pe care îl faci când îţi cauţi un apartament este să culegi informaţii de pe internet, mai exact, de pe site-urile dedicate tranzacţiilor imobiliare. Acolo vei rămâne surprins de modalitatea agenţiilor, prin care acestea doresc să capteze interesul clienţilor. Nu te aştepta nicio clipă că ceea ce vezi postat să fie şi adevărat. La ce ar trebui să acorzi atenţie, când intenţionezi să achiziţionezi un apartament prin intermediul unei agenţii imobiliare?

1. Atenţie la anul în care a fost construit imobilul!

Agenţii imobiliari ştiu de exemplu că astăzi, cumpărătorii preferă, in limita posibilitatilor, apartamentele construite după anul 1977 (după cutremur). De aceea, orice bloc construit în anul 1976 sau 1977, va fi postat pe pagina de internet a agenţiei sau pe pagina publicitară ca fiind din 1978 sau chiar 1979. Astfel tu, în calitate de cumpărător te bucuri că imobilul nu a prins cutremurul din 1977 şi le dai un telefon în vederea stabilirii unei vizionări. Există varianta să nu îţi treacă prin cap că anul ar putea fi altul decât cel menţionat, să îi crezi pe cuvânt şi să cumperi apartamentul. Dacă nu insişti, nu prea ai de unde să afli exact, fiindcă în contractul de proprietate deţinut de vânzător şi de asemenea în cadastru, nu este menţionat acest an. Există şi situaţii, destul de rare, în care se menţionează data construirii în contract. Ai însă posibilitatea de afla acest an de la administraţia blocului care ar trebui să deţină o carte tehnică a imobilului, de la primărie, sau de la ICVL. 

Să ne imaginăm că, în calitate de cumpărător, insişti să afli anul în care a fost construit imobilul şi spui agentului că vei lua legătura cu administraţia blocului. Agentul observă că vrei musai să ştii cu precizie anul de construire, moment în care acesta îţi comunică că va lua legătura cu proprietarul, urmând să revină la tine şi să confirme anul în care a fost construit imobilul. Uneori se poate merge până în punctul în care de comun acord, agentul şi proprietarul merg la risc pe varianta 1979. Dacă planul li se dă peste cap, atunci îţi spun că a fost o greşeală şi că angajatul angentiei care a postat anunţul pe internet este nou… nu se pricepe…etc., sau că proprietarul i-a dat greşit această dată fiindcă aşa îi spusese grădinarul blocului pe care l-a crezut. Ca fapt divers, aceste anunţuri sunt postate pe internet chiar de către agentul care se ocupă de tranzacţie, nu de alţi angajaţi, dar acestea sunt amănunte care nu mai contează. Deci, atenţie la anul în care a fost construit imobilul.

2. Atenţie la suprafaţă!

Dacă apartamentul este confort 2, atunci agenţiile trec în locul suprafeţei utile pe cea construită ca să pară mai mare. Fireşte că în dreptul rubricii destinate confortului, nu va fi completat nimic, pentru că speranţa că vor întâlni un prost care să cumpere un apartament confort 2 la preţ de confort 1 este de multe ori îndeplinită. Nu vei mai găsi apartamente unde agentul să spună omului franc: Omule, e confort 2! 

Nu, din punctul lor de vedere în România nu mai există apartamente confort 2 sau 3!… Dintr-o mânuire de cifre, numită ulterior o greşeală, totul poate deveni confort 1. La aceste apartamente (confort 2) lipsesc de obicei şi fotografiile pentru că ţi-ai putea da seama (dacă eşti puţin cunoscător) că este un apartament confort 2, identificând câteva caracteristici: balconul este foarte îngust şi de obicei totul în casă este strâmb. Praguri, cada de la baie toate sunt puse parcă prin alunecare. Fereastra de la bucătărie (dacă există) este de asemenea îngustă. La baie e o ferestruică mică (dacă este), atât cât să îţi iasă capul pe fereastră fără să ai însă certitudinea că îl mai poţi trage înapoi. În tabelul de mai jos se precizează care sunt valorile suprafeţelor (exprimate în metri pătraţi) care determină încadrarea unui apartament la un anumit grad de confort. Clasificarea a fost făcută în Decretul-Lege nr. 61 din 7 februarie 1990.

La calculul suprafeţei utile se iau în considerare toate încăperile (camere, baie, bucătărie, holuri, cămări, debarale) mai puţin suprafaţa balconului, boxa, beciul sau podul. Nu se include grosimea pereţilor exteriori sau interiori. 

3. Atenţie dacă proprietarul include sau nu mobila în preţul de vânzare!

Sigur că şi aici agentul are o variantă. Îţi spune preţul fix al apartamentului şi apoi menţionează: „Apartamentul se poate vinde mobilat sau nemobilat” fără să menţioneze însă dacă în preţul de vânzare este sau nu inclus şi mobilierul. Alt motiv pentru care ai putea să dai un telefon agentului şi să întrebi. Eu am ales să las un mesaj agentului pe pagina de publicitate unde postase anunţul şi acesta mi-a răspuns că dacă doresc să aflu mai multe să îl sun. Urma să îmi spună că dacă doresc şi mobilierul preţul se ridică la… o anumită sumă. Cu cât suma de vânzare a apartamentului este mai mare cu atât comisionul agenţiei este mai mare deci interesul agentului este să ţină preţul sus, dar în acelaşi timp, are şi interesul să vândă.

4. Atenţie la contractul de vizionare!

Când te întâlneşti cu un agent imobiliar care îşi face meseria într-un mod profesionist, în momentul în care vei semna contractul de vizionare vei primi şi tu o copie şi eventual o carte de vizită a agentului. Am întâlnit însă o „agentă” care, cu toate ca suntem colegi de bransa si mi-ar fi placut sa aud alt raspuns, mi-a spus: „Eeeee, de unde să vă mai dau şi dumneavoastră o copie, noi suntem o agenţie mare, dacă am da la fiecare câte o copie, unde am ajunge?” Depăşită de situaţie şi fără dorinţa de a rupe contractul şi a pleca acasă, am făcut o fotografie după contractul semnat. Nu semnaţi niciodată un contract fără să aveţi o copie a acestuia! În acest mod am ştiut cel puţin cum se numea agenţia cu care nu voi mai colabora în veci. Am realizat că o agenţie „mare” ca a lor nu îşi permite să dea o copie, dar mi-au explicat franc în faţă, ca de la coleg la coleg, că nu au un comision negociabil. Acesta este 2% bătut în cuie. Exceptând situaţia de mai sus, este util să deţineţi un contract de vizionare pentru a şti ce drepturi şi obligaţii vă revin după ce l-aţi semnat. Altfel cum ai putea să ştii? Odată semnat acest contract, nu mai puteţi cumpăra apartamentul vizionat de la altă agenţie sau direct de la proprietar fara interventia agentului care v-a prezentat imobilul, asta pentru situatia in care nu te numeri printre cei care se cred mai „isteti” decat agentul imobiliar( o tampenie maxima, probleme sigure) si asta mi se pare corect. Un sfat suplimentar ar fi ca întotdeauna când semnaţi ceva, să citiţi cu atenţie şi să păstraţi o copie a documentului semnat.

5. Atenţie la adresa imobilului! (harta)

Este absolut firesc ca agentul să nu ofere date exacte legate de adresa pentru că ar da o şansă potenţialului cumpărător să contacteze direct vânzătorul. De aceea hărţile sunt utile doar pentru a localiza zona (exceptie fac doar agentii imobiliari care lucreaza prin contracte de reprezentare exclusiva, acestia afisand adresa exacta, localizarea exacta a proprietatii reprezentate). Oricum şi pentru aceasta agentul are o strategie. Zona aleasă contează. Este ideal să faceţi o plimbare pentru a vă alege zonele de interes înainte de a solicita vizionari. Acest lucru vă scuteşte atât pe dumneavoastră, dar şi pe agent de drumuri şi timp pierdut.

6. Atenţie la taxe!

Pentru a evita situaţiile tensionate, este bine să ţineţi cont de obligaţiile ce revin fiecărei părţi implicate în acest proces. Imobiliare.net, vă oferă posibilitatea de a calcula suma maximă pe care o poţi obţine printr-un credit şi rata lunară, dar şi taxele pentru cumpărarea apartamentului. Onorariul notarial şi taxa de intabulare urmeaza a fi achitate de cumpărător. Nu uitaţi să luaţi în calcul şi comisionul de transfer bancar sau comision de schimb interbancar pentru situatia in care este vorba de un credit in lei cu coneversie in euro.

7. Atenţie la comisionul perceput de agenţie!

Comisionul agentiei este o poveste. Uneori îl poţi negocia, alteori nu. Când agenţia spune iniţial că percepe un comision de 2% sau 3% pentru tranzacţionare, este important de ştiut dacă TVA-ul este sau nu este inclus. De obicei comisionul variază între 1% şi 3%. Nu am incurajat niciodata alegerea unui comision minimal pentru ca este evident: atat platesti, atat primesti. Ca să te facă mai curios, agentul poate alege să posteze anunţul, în această formă: „Comisionul agenţiei este cel standard”, fără să spună cât şi fără să spună dacă are sau nu TVA inclus. Ca idee, 3% din 80000 euro ar însemna 2400 Euro fara TVA, sau 2856 Euro cu TVA. Deci acest comision merită atenţia acordată. Cu siguranţă există în piaţă şi agenţii imobiliare profesioniste. Toate informaţiile de mai sus vă vor ajuta să le identificaţi. 

deMircea Vinteanu

Puterea unui contract de reprezentare exclusiva: Apartament de 3 camere vandut in doar 23 zile

Ce pot spune? Nici nu stiu cum sa incep. La inceput, multe raspunsuri de NU, cel mai mare acel NU de a semna un contract exclusiv insa cu intrebari si informatii furnizate, lucrurile s-au asezat si am semnat. Sceptic proprietarul. Foarte sceptic. Fricos si precaut ca oricare in situatia lui insa pana la urma a decis sa semneze contractul de reprezentare exclusiva cu mine lasand in grija mea povara vanzarii si puterea de a demonstra daca s-a inselat sau nu. Rezultatul? Reusirea vanzarii dupa doar 23 zile si asta pentru ca am comunicat perfect.

Pentru detalii despre proprietatea vanduta clik aici